任意売却を成立させるための注意点
- 1.共有名義人・連帯債務者・連帯保証人・保証人から売却の同意をもらえること
-
所有権移転の登記申請のため、売却時に司法書士が意思確認を行います。
売却後の残債務の支払いのため、債権者が任意売却の意思確認を行います。
- 2.対象不動産の住人から協力が得られること
-
購入希望者に室内を見てもらう必要があります。
ただし、賃貸中のオーナーチェンジでの売却の場合、賃借人の協力は不要です。
- 3.所有者及び債務者と連絡が取れること
-
所有者及び債務者の意向で債権者と交渉するため、関係者と連絡が取れなければなりません。
- 4.連帯保証人や保証人に迷惑が掛からないこと
-
連帯保証人や保証人が対象不動産以外の不動産を所有している場合、その不動産まで回収の対象となる可能性があります。
- 5.所有者の本人確認ができること
- 年齢や病気等の理由で本人確認ができないと、売却することができ ません。
- 6.債権者との関係が良好であること
- 債権者との関係が悪い場合、話し合いに応じてもらえないことがあります。
- 7.滞納額(税金・マンション管理費等)が許容範囲内であること
- 滞納額が多すぎると債権者に認めてもらえない場合があります。
任意売却の流れ
- STEP1相談・面談
-
-
現在の債務状況や今後の希望・方針等を詳しくお伺いし、最適なご提案をいたします。
任意売却の受付
(専任媒介契約の締結)
- STEP2債権者との交渉
-
-
各債権者(金融機関、保証会社、サービサー等)と交渉を行います。
- STEP3専門家との調整
-
-
必要に応じて弁護士等、専門家の方との調整を行います。
- STEP4売却活動
-
-
全国の不動産業者ネットワークに物件を登録し、自社広告等様々な販売活動を行います。
- STEP5不動産売買契約・決済
-
-
抵当権を抹消し、売買代金の授受、差押えの取り下げを行うことで任意売却が成立します。
任意売却の申請・任意売却の流れ
- 住宅ローン・税金等 支払い困難で、住宅ローン延滞・滞納が始まる。
- 延滞・滞納1か月目から、督促状や催告書が送られてきます。
-
- 住宅ローン延滞3か月から6か月で、
期限の利益喪失(最終的に催告書として送られてくる書面に記載)となります。
-
この状況になると、住宅ローン融資の金銭消費貸借契約違反となり、銀行とのローン支払契約における、月々での分割支払いの権利を失う【期限の利益喪失】ことになります。
同時に、融資をした金融機関は、債権者(住宅金融支援機構や金融機関の保証会社)に残債務の一括返済請求を申請し、あなたに代わり全額返済を受けます。 この行為を代位弁済と言います。
任意売却の手続きは、このタイミングで債権者に申請をします。
債権者に合意を得ることで任意売却ができることになります。
- 任意売却申請手続きは、ニンセン【任意売却専門相談室】にて対応致します。
- 売却価格は一般的には市場相場の価格になりますが、最終的には債権者が判断します。
-
- このタイミングを逃してしまうと、
債権者は、やむを得ず法的手段として競売での手続きによる資金回収を行います。
-
競売の場合、落札されるまでの期間として競売手続きから3か月以上かかり、落札価格も一般市場相場価格の6割から7割程度になる事が多い様です。
債権者は処理手続きする時間と資金回収率を考え、できれば競売を回避して一般市場の相場価格にてなるべく早く売却したいと考えている場合が多い為、積極的に任意売却での販売に応じてもらえます。