用語解説

任意売却Q&A

任意売却・競売/専門用語　早わかり！不動産用語集

任意売却や競売にかかわる取引には様々な専門用語があります。 少しでも有利に取引をするためには、その専門用語の意味を十分理解する必要があります。 ここでは、任意売却・競売において一般的に使われている専門用語を取り上げ、わかりやすく解説します。

【あ】
オーバーローン
不動産取引では、不動産の担保評価額（時価）が住宅ローン残高より低くなっていることをいいます。
担保割れとも言います。例えば4,000万円の住宅ローン残高があるのに、住宅の担保評価額が3,000万円しかないという状態のことです。 住宅購入時の頭金が少ない場合など、オーバーローンに陥り易く、このオーバーローン状態では、住宅を売却しても借金が残ってしまうので、住宅を買い替える際などに新たな住宅ローンを利用し難くなります。 任意売却であればオーバーローンでも物件を処分出来ます。詳しくは、任意売却とは・任意売買とは　を参照ください。
オーナーチェンジ
投資用マンションや戸建て住宅につき、その賃貸している物件の所有者(オーナー)が、賃借人居住のまま第三者へ売却することです。
入居者側からみると家主が変わることになります。 購入者は新たに入居者を探す必要がないというメリットがある反面、入居者に退去されてしまうと新規入居者を探すという手間がかかりる事になります。 また、未入居の期間が長引くと利回りが落ちることになります。
売渡承諾書（うりわたししょうだくしょ）
「譲渡承諾書」とも言います。
不動産売買における売渡承諾書は、買付証明書（不動産購入申込書）を発行して購入する意思を表明した相手に対して、売主が売却する意思がある旨を書面にて伝えるものです。 売渡承諾書を渡した段階では売買契約は成立せず、売り主は任意に撤回することもできます。
委任状（いにんじょう）
第三者に対して、ある特定の事項を委ねる意志を表した書面のことです。
本来はその事項の行使権を持たない者に、権利を委ねる重要な書類です。 昔は、不動産の売却依頼をする時、不動産業者に委任状を渡すと家を乗っ取られてしまう危険があると言われたことがありました。 しかし、不動産売買契約時には本人確認が義務づけられており委任状だけで、不動産を勝手に売却することは不可能になりました。 ただし、委任する内容が書かれていない白紙の委任状には署名押印しないよう注意が必要です。
一般媒介契約（いっぱんばいかいけいやく）
不動産の売買・賃貸を不動産業者に依頼するときに結ぶ契約のひとつです。
ほかに専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。 一般媒介は、依頼者が特定の業者に限らず複数の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することが許され、又、依頼者が自ら見付けた相手（購入希望者）と、依頼した業者を通さず直接契約することが原則自由です。 一般媒介契約には、他に依頼した業者名を明らかにする明示型とこれを明らかにしない非明示型とがあります。 任意売却では、一般媒介ではなく、専任媒介をもらっていなければ応じられないという金融機関/債権者がほとんどです。 これは、依頼者（債務者：売主）側の窓口を１か所に確定し、個人情報を含めた話し合い・交渉事を行うためです。
一括返済（いっかつへんさい）
債務をひとまとめにして返済することです。
通常、住宅ローンの返済は月々の分割払いの契約で支払いしますが、それをひとまとめにしていっぺんに完済することを「一括返済」といいます。 住宅ローン返済を延滞すると、期限の利益を喪失し、債権者に一括返済を求められます。 注意をしなければならないのは、延滞をしている分の全額一括返済では無くて、それらを含めた住宅ローン残額の一括返済をいいます。

このような状況になってしまった場合、債権者は資金回収の為「法律上の手続き：いわゆる競売の申し立て」を行いますので、“家を守りたい”“何とかしたい”という考えでしたら、早急に行動する必要があります。
詳しくは、催告書（代位弁済の通知）が届いたら　を参照ください。
一括売却（いっかつばいきゃく）
複数の不動産をまとめて売りに出すことです。
例えば、建物とその敷地、道路持分、という３個の不動産をまとめて売りに出すことです。
強制執行または担保権の実行による競売において、複数の不動産を同時に売却する場合に、相互の利用上同一の買受人に取得させるのが相当と認めるときは、裁判所の裁量により、複数の不動産を一括して売却することができます。
明け渡し料（あけわたしりょう）
競売不動産において、当該不動産占有者に任意に明け渡してもらう場合に、買受人・競落人が物件の占有者に支払うお金です。立退料、引越代などにあたります。しかし、最近の傾向として、この明け渡し料・立退料・引越代を払わないケースが多くなっています。特に不動産業者が落札したような場合は、明け渡し料は出ないことが多いようです。
親子間売買（おやこかんばいばい）
文字通り親子間、親族間で不動産を売買することです。
現金が用意できれば問題はないのですが、住宅ローンを利用するとなると、 親子間・親族間・兄弟間の不動産売買・買戻しの場合は、金融機関がなかなか認めてくれないのが現状です。

なぜか？というと．．．

金融機関と信用保証会社との保証契約の中に「貸付対象物件の売主が、申込み本人の配偶者・親・子のいずれかである場合保証の対象とならない」という項目があり、 親子間や夫婦間の不動産売買では、住宅ローンを融資しない旨の条項があるからなのです。
では、なぜそんな条項があるかというと

１).親子間・親族間での不動産所有権移転の原因は、相続か贈与となるはず。（なぜ相続・贈与ではなく、売買とするのか？）

２).不動産売買と称して低金利の住宅ローンを融資したら、売買ではない別の用途に使われる可能性がある。（例えば、子が借りた住宅ローンを親の事業等の債務返済に利用するなど。）

３).不動産売買価格が適正なのか？

以上のような理由からです。
ただ、３）に関しては、売買契約書があり、その売買契約に第三者（不動産業者）が媒介していることで、客観性が確保され「適正な価格」かつ「本来の目的」で、売買されていることが保証会社にも認識されることになります。そうなると融資を受けられる可能性が広がります。

親子間売買における仲介手数料は、『売る側』『買う側』双方からそれぞれ支払うことになります。取扱いが難しいため、この仲介手数料の値引き交渉は難しいでしょう。この仲介手数料を払うのがもったいないからと言って、ご自分でいろいろな金融機関に住宅ローンの申込みをしている方がいらっしゃいます。それで住宅ローンが借りられればいいのですが、八方塞がりの状態になり困った挙句に、不動産業者へ飛び込むケースもよくあります。
経験と実績がない業者にとって、親子間売買は、デリケートでとても取扱いが難しい内容です。経験豊富な業者を選ぶことがポイントです。
明渡猶予制度（あけわたしゆうよせいど）
抵当権に対抗することができない賃貸借について、抵当権の実行による競売がなされた場合に、賃借人は買受人が代金を納付した日から６ヶ月間に限り、当該不動産を明け渡さなくてよいという制度のこと。
明渡訴訟（あけわたしそしょう）
不動産の所有者が民事訴訟を起こして、占有者に対し「当該不動産を明渡せ」という判決を裁判所に求めるものです。 ただし、引渡命令よりも時間・費用の面において買受人の負担が大きいですから、 できるだけ明渡訴訟を提起せず、引渡命令を利用するのが賢明です。
【か】
個人民事再生（こじんみんじさいせい）
住宅ローン以外の借金総額が5,000万円以下であり、かつ将来において継続的に収入を得る見込みがある方か、給与等の安定した収入があり、収入の変動幅が小さい方が利用できる手続です。
裁判所に申し立てをして、原則として借金の額を、１００万円または借金総額の５分の１のどちらか多い方の額にまで減額したうえで、その借金を３年間できちんと分割返済することを条件に、残りの借金全てが免除されるという手続です。

個人民事再生には、 借金減額を認めてもらうために、債権者の決議が必要な『小規模個人再生』と、 そのような決議を経る必要はない『給与所得者等再生』の2種類の制度があります。 これら２種類の個人民事再生手続きには、『住宅ローン特則』という制度を付すことができ、ローン支払中のマイホームであっても、マイホームを手放さずに債務整理を行うことが可能です。
個人信用情報機関（こじんしんようじょうほうきかん）
民個人のローン・クレジット契約内容に関する情報を登録して、加盟会社がその情報を照会することで過剰融資（多重債務）の防止、審査事務の迅速化を図り、消費者と加盟会社との健全な信用取引ができるよう設置された情報機関です。 情報を登録された個人は、自己の内容について開示を受ける権利があり、その内容が間違っている場合には調査の上、訂正、削除をすることができます。 個人信用情報機関には下記の３つの機関があり、クレジットカード会社・銀行・消費者金融などの業態によって加盟する機関が違ってきます。

・全国銀行個人信用情報センター　【 KSC： http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/ 】
全国銀行協会が運営し、金融機関（銀行、信用金庫、信用組合、農協、労金等）が加盟しています。

・シー・アイ・シー　【 CIC： http://www.cic.co.jp/index.html 】
大手クレジット会社の共同出資で設立され、信販会社、家電、自動車メーカー系クレジット会社、百貨店、量販店等が加盟しています。 ほとんどのクレジットカード会社が加盟しており、信用情報機関の中でも一番のデータ保有量です。

・日本信用情報機構　【 ＪＩＣＣ： http://www.jicc.co.jp/index.html 】
全業種を網羅する信用情報機関で、主に貸金業者、クレジットカード会社、リース会社等が加盟しています。
口頭弁論（こうとうべんろん）
民事訴訟で、裁判官の面前で当事者双方が自分の言い分を口頭によって伝えることです。テレビドラマなどでの裁判場面がこれにあたります。
公正証書（こうせいしょうしょ）
法律の専門家である公証人が、公証人法・民法などの法律に従って作成する公文書です。
高い証明力があるので、公正証書を作成しておけば、金銭の貸借や養育費の支払など金銭の支払を内容とする契約の場合、裁判を起して裁判所の判決等を得ずとも、すぐに執行手続きに入ることができるのです。 つまり、債務者が金銭債務の支払を怠ると、裁判所の判決などを待たないで直ちに強制執行手続きに移ることができます。 公正証書には、遺言公正証書、任意後見契約公正証書、金銭の貸借に関する契約や土地・建物などの賃貸借に関する公正証書、離婚に伴う慰謝料・養育費の支払に関する公正証書などがあります。

離婚に伴う不動産の処理は容易ではなく、離婚前・離婚後に色々なトラブルが潜んでいます。
現況有姿売買（げんきょうゆうしばいばい）
現在あるがままの状態（現況有姿）で不動産売買を行うことをいます。
売主の瑕疵担保責任を免れるために、売買契約書中に「現況有姿」「現状有姿のまま」「現状有姿にて引き渡し」等の文言を記載して取引することがあるが、 引渡までの間に目的物に変化があったときなどまで責任を免れることができるかどうかについては、消極的に解する意見が強いようです。
現況調査・現況調査報告書（げんきょうちょうさ・げんきょうちょうさほうこくしょ）
この現況調査報告書は競売三点セットのうちの1つです。
裁判所の執行官が、執行裁判所の現況調査命令により、実際に競売物件を見た上で、その物件に関する権利関係や占有状況、形状などについて調査した内容を記載した書類です。 現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の写真等が添付されています。
競売予告（けいばいよこく）
住宅ローンの延滞が続くと、債権者から「担保物件を競売にかけますよ」という予告書（競売予告通知）が届きます。
債権者によって書式はさまざまですし、予告通知を送付せずいきなり競売を申立てる債権者もあります。 この予告書は、債権者から残債を一括で支払うか競売にて物件を処分するか、いずれかの選択を求めるものです。
競売不動産の公示（けいばいふどうさんのこうじ）
開札の１ヶ月半程前に裁判所にて今回の期間入札に出る物件が全て公示されます。
ただし、この段階では物件の詳細は不明です。
競売入札時の保証金（けいばいにゅうさつじのほしょうきん）
不動産競売の入札に参加するには、事前に売却基準価額の10分の2以上の金額を納めなければなりません。
そのお金のことを入札保証金（「買受申出保証金」ともいいます）といいます。対象競売不動産の保証金の額は、期間入札の公告に記載されている「買受申出保証額」で確認できます。 落札した場合、保証金は代金の一部に充当されますが、期日までに残金の支払いをしなかった場合は没収されます。尚、落札できなかった場合は、全額返還されます。
競売申立の取り下げ（けいばいてつづきのとりさげ）
競売の申立人が、その申立てを撤回することです。
申立人は、競売の開始決定がされた後でも、売却が実施され売却代金が納付されるまでは、いつでも申立てを取り下げることができます。 ただし、売却が実施され、執行官による最高価買受申出人（落札者）の決定がされた後は、原則として最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意がないと取り下げはできません。 また、買受人が代金を納付した後は、申立てを取り下げることはできません。したがって、確実に申立てを取り下げるためには、申立人が、開札期日の前日までに執行裁判所に対し、取下書を提出する必要があります。
競売手続の取り消し（けいばいてつづきのとりけし）
裁判所が「競売手続を進める法定根拠無し」として手続を取り消すことです。

債務者（申し立てられた側）の申立てによる競売手続の停止（民法第39条）
債務者は執行停止文書を裁判所に提出して、競売手続の停止を求めることができます。執行裁判所がこれを認めると、競売の手続は取り消されます。

競売での売却が困難である場合の競売手続の停止（民法第68条の3）
執行裁判所は、入札又は競売による売却を3回実施しても買受けの申出が無かった場合において、今後更に売却を実施しても売却の見込がないと認めるときは、競売の手続を停止することができます。さらに必要な手続きを経て、競売手続は取消されます。
競売事件（ケ）　・　競売事件（ヌ）（けいばいじけん）
不動産競売の種類で、民事執行法により不動産競売について、主として２種類を定めています。

（ケ）事件・・・・・担保不動産競売
抵当権等の不動産担保権者である債権者が判決等の債務名義なしで、当該不動産を差し押さえ、売却が行えるものです。通常の不動産競売といわれているものがこれにあたります。

（ヌ）事件・・・・・強制競売
抵当権に基づかない不動産を、裁判の判決等の債務名義を得た上で差し押さえ、売却されるものです。
競売三点セット（けいばいさんてんせっと）
裁判所が、不動産競売のために作成する資料のことで、次の三点を総称して「競売三点セット」と呼んでいます。

①「物件明細書」：（書記官が作成）
競売後もそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地又は建物だけを買い受けた時に建物のために底地を使用する権利が成立するかどうかなどが記載されています。

②「現況調査報告書」：（執行官が作成）
土地の現況地目、建物の種類・構造など不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載され、不動産の写真などが添付されています。

③「評価書」：（不動産鑑定士が作成）
競売物件の周辺の環境や評価額が記載され、不動産の図面などが添付されています。

この三点セットのファイルは、裁判所で閲覧することができます。
また、不動産競売物件情報サイト（ＢＩＴ）では、三点セットをインターネットで公開し、ダウンロードできます。
競売の場合は、事前に室内を見ることができないので、この三点セットが重要な判断材料となります。
競売減価（けいばいげんか）
競売の場合、事前に建物の内部を確認できない、修繕等の費用は買受人負担である、所有者等による占有者がいるままの売却など特有のリスクがあるため、 権利関係になんら問題が無い物件であっても最低売却価格は市場価格を２０～３０％程度減額されます。
競売開始決定通知（けいばいかいしけっていつうち）
債権者（抵当権者）が競売の申し立てをし、それを受理した裁判所が、債務者に競売を開始する旨を伝える通知で、特別送達郵便で届きます。
この段階では「○月△日に入札」などの記載はされていません。 しかし、この競売開始決定通知を受け取ってしまった場合は直ちに行動しなければ、残り時間はほとんどありません。 どんどん処理が進められていきます。 そのまま放って置くと「入札期日」の通知が送りつけられてきます。 この「入札期日」が届いてから慌てて任意売却をしようとしても理論的には可能でも、現実問題としては不可能です。 一概には言えませんが、この競売開始決定通知を受取ってから少なくとも２～３ヶ月間は住んでいられます。 この段階であれば、任意売却をすることも可能です。 ただし、任意売却をするには、不動産業者と「専任媒介契約書」を取り交わし、競売と同時進行で任意売却を進めていくことになります。競売か任意売却か、どちらが早いかです。 購入者が見つかり、任意売却をするには債権者の同意が必要となります。

競売に比べ任意売却は、貴方にとって大きなメリットがあります。これから先、人生の再スタートをするためにも早急に行動することをお勧めいたします。
金銭消費貸借契約（きんせんしょうひたいしゃくけいやく）
お金を借りる借主が、貸主から金銭を借り入れてその金銭を消費し、その借入額と同額の金銭（利息付の場合は利息分も含めて）を、貸主に返済する返済条件を含めた内容の契約のことです。
金融機関から住宅ローン等でお金を借りる時には、必ず交わす契約です。
金消契約（きんしょうけいやく）・金消（きんしょう）と略して言うことが多いです。
強制執行（きょうせいしっこう）
裁判の判決などの債務名義を得た上で、種々の請求権について、相手の意思にかかわらず強制的に実現を図る手続のことです。
競売で不動産購入にあたりしばしば問題となるのが、占有者との明渡し交渉です。
競売後の明渡し交渉が上手く行かなかった場合には、引渡命令もしくは家屋明渡し判決を債務名義として強制的に明渡しを実行することになります。
この強制執行には別途執行費用がかかりますが、占有者との明渡しの話し合いがつかなければ、合法的に立ち退きを実行できる強力な手段です。
競売不動産の取得をメインとしている業者では、物件の占有者に対して立ち退き料・引越代を払うのを拒絶し、手間暇のかかるこの強制執行という方法を取っている場合が有ります。
強制競売（きょうせいけいばい）
金銭債権において、債務者が弁済しない場合、債務者の弁済に当てるため抵当権とはかかわりなく、債務者の不動産を強制的に売却換価して債権者の債権に充当する手続きです。
競売事件番号の中に平成○○年(ヌ)第○○○○号という場合があります。
それが強制競売を表します。
強制競売は、裁判所の判決が必要で、相続関係でこじれたケースなどでよく見受けられます。
これに対して任意競売は通常の不動産競売といわれているもので「担保権の実行としての競売」にあたり、期間入札においては主流となっています。競売事件番号が平成○○年(ケ)第○○○号の場合です。
住宅ローンで返済が滞った場合などがこれにあたります。
給与差押・給差（きゅうよさしおさえ・きゅうさし）
銀行や消費者金融等の債権者が、債権を回収するため、裁判所に申し立てる法的手続きのひとつで、債権に対する強制執行の代表的なものです。

債権の差押命令は、第三債務者（この場合には勤務先）に送達された時点で効力を生ずるため、先に第三債務者に送達されます。 つまり、給料の差押命令は、債務者より先に債務者勤務先に送られてしまうことになります。 債務者に対する事前の予告・通知義務は一切ないので、借金を抱えていることを勤務先に知らるきっかけになる可能性があります。
ただし、給料全額ではなく、差押できる範囲が定められています。

税金や社会保険料を引いた手取りが４４万円以下の場合・・・・・・１/４が差押えの対象
　　　　　　　　　　〃　　　　　　　　　　　４４万円を超える場合・・・・・３３万円を超えた全額が差押の対象
給与のほか、退職手当は・・・・・1/４が差押えの対象
役員報酬は・・・・・全額が差押の対象
年金、恩給、失業保険等は・・・・・全額が差押え禁止です。

複数の債権者が差押しても、この額以上は差押えは出来ないことになっており、債権者がこの額を分配することになります。 また、最低限の生活は、憲法で保障されていますので、極端に収入が少なく、差押えにより生活困難となるときは、差押停止の訴訟を申立ることが出来ます。
求償権（きゅうしょうけん）
保証人が、主たる債務者に代わって貸金等を支払った（返済した）場合に、後に、支払った分を主たる債務者に対して返してくれるように請求できる権利です。
例えば、連帯債務者の一人が債務を弁済した場合には、他の連帯債務者に対して、あるいは保証人が債務を弁済した場合には、主たる債務者に対して、返還を請求できる権利です。 個人が住宅ローンの返済が出来なくなり、期限の利益を喪失した時点で、債権者は保証会社に対して代位弁済を請求し、保証会社は債務者に代わってローン残高を債権者に返済することになります。 これにより、債権・担保物権などは求償権の範囲で保証会社に移転します。移転した債権・担保物権により、保証会社は債務者に対して一括弁済を請求することになります。
期限の利益の喪失（きげんのりえきのそうしつ）
期限の利益とは、決められた期限までは借りたお金は返さなくても良い・分割支払いで良いという、債務者にとって利益となる期限のことです。
たとえば、住宅ローンを借りるときに、毎月２０日に１０万円を２５年返済するという内容で金融機関と契約をしたとします。
この毎月２０日に１０万円を返済すればいいこと＝債務者の利益　になります。
しかし、毎月２０日に１０万円を返済する約束を守れないと＝債務者の利益も失う　ことになり、金融機関は、それまで出来なかった全額返済の請求が出来るようになります。 約束を守れない＝債務者の利益を失う・・・・このことを「期限の利益の喪失」と言います。 債務者本人が延滞や自己破産等をすると、金融機関は連帯保証人に対して「残高全額を払ってください。」という請求をします。

住宅ローンの延滞が続き催告書が送られてきた場合、どうすればいいの？

詳しくは、催告書（代位弁済の通知）が届いたら　を参照ください。
期間入札（きかんにゅうさつ）
「一般競争入札」には、「期日入札」と「期間入札」という２種類の方法があります。
「期間入札」は、一定期間に入札者を募り、後日開札します。
その一定期間を「入札期間」といい、１週間以上１ケ月以内の範囲で各裁判所が定めます。入札期間は7～8日間が多いようです。
仮登記（かりとうき）
本登記をするのに必要な手続き上の要件が備わらない場合に、 将来の本登記の順位を保つため、あらかじめなされる予備的な登記のことです。
不動産の購入代金の一部を手付金や中間金で支払った段階では、まだ本登記を行うことができませんが、その不動産の所有権が将来移転するということを示すために、仮登記は行えます。 仮登記は、後日要件が備わって本登記がされれば、仮登記の順位がその本登記の順位となります。ただし、本登記がなされずに、仮登記のままであれば対抗力はありません。
仮差押え（かりさしおさえ）
金銭債権において、債権者が、債権回収が出来ない恐れがあると判断し、これを防ぐために裁判所へ仮差押の手続をした場合、“その財産を差押える用意があるので、 勝手に処分をしてはならない”とする裁判所からの『仮差押』の通達が突然届きます。
この裁判所からの命令を仮差押えといいます。仮差押えは本差押えと同様に不動産、動産(価値有る物品)、預金口座、債権、有価証券、等が対象となります。
過払い金返還請求　（かばらいきんへんかんせいきゅう）
利息制限法を超えて余分に支払ったお金を返してもらうことです。
金残消費貸借契約については、原則として利息制限法で定められた水準

　　元本10万円未満・・・・・・・・・・・・・・・・年20％
　　元本10万円以上100万円未満・・・・年18％
　　元本100万円以上・・・・・・・・・・・・・・・年15％

を金利の上限とすることになっています。
しかし、消費者金融、商工ローンやカードローンの多くは、この利息制限法の上限を超えた金利設定をしています。 それは、罰則の定めがない「利息制限法」とは別に、守らなかった場合刑事罰を受ける「出資法」という法律があるからです。 出資法による上限利率は段階的に下げられてきていますが、昭和の頃は50％以上、平成に入ってからも40％以上で、現在は29.2％となっています。 一定の例外を除いて、利息制限法で定められた上限金利を超えて支払った金利については、借り入れ元本から差し引くか、借り入れ元本さえ超えて支払っている場合は、 その分を過払い金として返還請求することができます。 過払い金の請求には、過払い金が発生してから10年という期限があります。
瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）
民法第570条　瑕疵担保責任
売買契約の目的物（宅地または建物）に、「隠れたる瑕疵（外部から容易に発見できない欠陥）」があった場合、売主が買主に対してその責任を負うことです。
隠れた瑕疵があった場合、買主は売主に対して損害賠償の請求や契約解除を主張することができます。
売主が買主に対して負う責任とは、瑕疵の修復や損害が発生した場合に損害金を支払うことで、買主はその事実を知ったときから１年以内に行使しなければなりません。 この民法570条の規定に従うならば、売主側からすると、例えば買主が5年後に瑕疵の存在を知った場合でも、売主は瑕疵担保責任から逃れることができないことになります。 宅地建物取引業法では、原則、この民法上の規定よりも買主に不利となる特約は無効になりますが、宅地建物取引業者が、自ら売主として土地建物を売却する場合は、 買主が瑕疵担保責任を追及できる期間を「土地建物の引渡しの日から2年間」とすることが認められています。 なお新築住宅の売買契約については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、買主保護が強化されているため、宅地建物取引業法よりも、品確法が優先されます。
買戻し特約（かいもどしとくやく）
不動産売買契約において、物件の売主が買主に売買代金その他諸経費を支払うことにより、物件を買い戻すことができる内容を特約事項に示すものです。
買戻し特約は「所有権を制限する」権利で、買戻し特約が甲区に登記されている場合、その物件を購入した人が、第三者に転売しても、買い戻し権を持っている人はその第三者に対抗できることになります。 つまりこのような不動産を購入しても、買戻し権を行使されると不動産の所有権を失ってしまう可能性があるので注意する必要があります。公社や公団などが売主で、一定期間転売を防ぐ目的でつけられていたケースが多いようです。 また金銭消費貸借の担保として利用されるケースもあります。いずれにしても所有権の登記（甲区の欄）に買い戻特約が付いていたら、注意して権利関係を見る必要があります。 任意売却における買戻しとは、　住宅ローンが払えない、でも“家を手放したくない”“引っ越ししたくない”といった方々のために、　家の所有権を一時的に手放し、将来その家を購入することで所有権を取り戻す方法です。
買付証明書・不動産購入申込書　（かいつけしょうめいしょ・ふどうさんこうにゅうもうしこみしょ）
不動産物件の購入希望者が、金額を明示して購入意思があることを所有者に表明する書面です。
買付証明書では、確定的な意思表示ではなく法的拘束力は発生しませんが、売買契約締結に向けた第一歩となります。
開札期日（かいさつきじつ）
入札書を開封して、一番高く買ってくれる買受希望者（最高価額買受申出人）を決める日、つまり落札者が決定する日です。
入札期間経過後、公告に記載されていた開札期日に裁判所内で公開のもと、開札が行われます。落札者が納付した保証金は、そのまま裁判所が預かりますが、その他の入札者の保証金は返還されます。 法的には開札の前日までであれば、競売を取りさげることが出来るとなってはいますが、実際問題この時点で任意売却に応じてくれる債権者はほとんどいません！ この開札期日の前日までに決済（お金の支払い）が完了出来るスケジュールでないと任意売却には応じないこという債権者（抵当権者）が圧倒的に多いのが現実のようです！
詳しくは、任意売却とは・任意売買とは　を参照ください。
買受人（かいうけにん）
競売不動産を最高額で落札し (この者を「最高価買受申出人」といいます)、裁判所から1週間後に売却許可決定がなされた人のことを「買受人」といいます。
買受可能価額（かいうけかのうかがく）
売却基準価額から２０％を差し引いた額で、入札価額の最低ラインです。
この価額以上での入札でなければ無効となります。
【さ】
占有権原（せんゆうけんげん）
所有者以外の占有者がいる場合に、その占有者の占有の根拠となる権利の内容のことで、 占有をするに至ったすべての事情や原因を含みます。
「権限」と区別して「けんばら」と読むこともあります。
全部事項証明書（ぜんぶじこうしょうめいしょ）
登記事務がコンピュータ化されたことにより、以前の登記簿謄本に代わって法務局（登記所）が発行する文書のことです。
財団法人民事法務協会によるインターネットの登記情報提供サービスで、登記内容を確認することができますが、 この登記情報を印刷しても、登記官の認証文が付されてないため、登記事項証明書のような証明力はありません。
専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）
不動産の売買・賃借を不動産業者に依頼する時結ぶ契約のひとつです。 依頼者が、他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することは禁止されていますが、 専属専任媒介契約と違って、依頼者は、依頼した業者を通さずに自ら見つけた相手と契約することができます。

　　1.　契約の有効期間は３ヵ月以内

　　2.　２週間に１回以上依頼者へ処理状況を報告する義務がある

　　3.　契約締結日の翌日から７日以内に該当物件を指定流通機構へ登録しなければならない
専属専任媒介契約（せんぞくせんにんばいかいけいやく）
不動産の売買・賃借を不動産業者に依頼する時結ぶ契約のひとつです。 依頼者が、他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することは禁止されています。 専任媒介契約と違って、依頼者は、自ら見つけた相手と契約することはできません。

　　1.　契約の有効期間は３ヵ月以内

　　2.　１週間に１回以上依頼者へ処理状況を報告する義務がある

　　3.　契約締結日の翌日から５日以内に該当物件を指定流通機構へ登録しなければならない
信用保証会社（しんようほしょうがいしゃ）
金融機関に対して債務者の保証を請け負う会社で、単に「保証会社」と呼ぶこともあります。

ほとんどの金融機関は、指定した金融機関系列の信用保証会社の保証を得られることが、融資の条件となっています。 信用保証会社の保証を得るには信用保証会社の審査で承認を得、保証料を支払う必要があります。
債務者が借入れの返済ができなくなると、金融機関の請求により、保証会社が債権者である金融機関に債務を弁済（代位弁済）することになります。
当然、債務者の債務が免除されたわけではなく、金融機関の有する債権が信用保証会社に移ったに過ぎません。 代位弁済以降は、信用保証会社が債務者に一括返済を迫ることになります。
信用情報機関（しんようじょうほうきかん）
民個人のローン・クレジット契約内容に関する情報を登録して、加盟会社がその情報を照会することで過剰融資（多重債務）の防止、審査事務の迅速化を図り、消費者と加盟会社との健全な信用取引ができるよう設置された情報機関です。 情報を登録された個人は、自己の内容について開示を受ける権利があり、その内容が間違っている場合には調査の上、訂正、削除をすることができます。 個人信用情報機関には下記の３つの機関があり、クレジットカード会社・銀行・消費者金融などの業態によって加盟する機関が違ってきます。

・全国銀行個人信用情報センター　【 KSC： http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/ 】
全国銀行協会が運営し、金融機関（銀行、信用金庫、信用組合、農協、労金等）が加盟しています。

・シー・アイ・シー　【 CIC： http://www.cic.co.jp/index.html 】
大手クレジット会社の共同出資で設立され、信販会社、家電、自動車メーカー系クレジット会社、百貨店、量販店等が加盟しています。 ほとんどのクレジットカード会社が加盟しており、信用情報機関の中でも一番のデータ保有量です。

・日本信用情報機構　【 ＪＩＣＣ： http://www.jicc.co.jp/index.html 】
全業種を網羅する信用情報機関で、主に貸金業者、クレジットカード会社、リース会社等が加盟しています。
職権変更（しょっけんへんこう）
裁判所の職権で、一度決まった売却手続の実施命令の内容を一方的に変更するものです。
また、債権者からの延期申請により、裁判所の職権で売却実施命令の執行を一時延期することもあります。 通常は、任意売却の交渉が進行中で条件がまとまらない場合に、債権者から上申されるものです。
使用貸借（しようたいしゃく）
賃料を支払わずに無償で他人のものを借りて、使用収益した後返還する契約です。
通常は、親子間・兄弟間などで貸し借りしている特別な関係を前提にしている場合が多く、 借り主を保護する借地借家法は適用されません。 契約期間が終了したら貸主に正当事由があるなしにかかわらず、明け渡さなければなりません。 契約の定めがない場合は、いつでも貸主は返還を請求できることになっています。
重要事項説明（じゅうようじこうせつめい）
不動産取引の売買や賃貸に際し、買主（借主）が取引内容を十分に理解して安全に取引が行われるように、契約締結前に、その不動産に関する重要事項を、取引に関わる人に書面を交付して説明することです。
宅地建物取引主任者が、主任者証を明示して説明することが義務付けられています。 略して重説（じゅうせつ）と言われます。
住宅金融支援機構　旧：住宅金融公庫（じゅうたくきんゆうしえんきこう　じゅうたくきんゆうこうこ）
住宅金融支援機構は、2007年４月に旧住宅金融公庫の業務を継承し設立された独立行政法人です。

民間金融機関による長期・固定金利の住宅ローンの供給を支援する証券化支援業務、 民間住宅ローンの円滑な供給を促進する住宅融資保険業務や住宅関連の情報提供の業務、 政策上重要で民間金融機関では対応が困難な融資業務などを行うところです。
住宅金融支援機構ウエブサイト： http://www.jhf.go.jp/
以前は、競売になってしまった場合でも任意売却を認めてくれたのですが、新組織となってからは、一旦競売手続きに入ってしまいますと売却価格の面で任意売却を容易に認めない方向になってきています。
指定流通機構（していりゅうつうきこう）
宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた公益財団法人です。
エリア別に全国に4つ（東日本、中部圏、近畿圏、西日本）の指定流通機構があり、 全国の不動産業者を網羅的にリアルタイムオンラインで結んだ物件情報交換を行う唯一の不動産ネットワークシステム「REINSE・レインズ」を運営しています。
執行妨害（しっこうぼうがい）
競売など法的な執行を、意図的にまたは悪意をもって妨害したり引き延ばしを図ったりすることです。
例えば、売却実施以前に占有を第三者に移したり、件外建物を構築したり、また買受人が決定した後でも執行抗告を行ったり、不当な明渡し料を要求して不法占拠するなどその態様は様々です。 そのような物件は扱わないか、プロの業者に依頼しないと危険です。
執行抗告（しっこうこうこく）
裁判所の執行処分に対する不服申立てを行うことです。
執行抗告により、一時的に手続きの進行が中断する分、買受人は代金納付手続きが遅れることになります。 以前は、競売妨害や遅延目的の手段として悪用されることが多く見受けられました。 そのため、平成１０年度の民事執行法の改正により、執行抗告が強制執行の手続を不当に遅延させることを目的としてなされた場合には、 裁判所がこれを却下できるとの規定が設けられ、即日却下なども行われるようになってきたので、最近では執行抗告が減っており、競売手続が以前よりも迅速になりました。
執行官（しっこうかん）
各地方裁判所に所属する裁判所職員で、強制執行の実際の作業を取り仕切る人です。
具体的な業務としては、売却実施のための準備（現地検分・入札書類受付・開札準備）、強制執行・保全処分の実行などを行います。 執行官は、職務を執行する際に抵抗を受ける場合には、その抵抗を排除するために、警察の援助を求めることも認められているなど、強い権限が与えられています。 また、裁判所の職員ですが、国から給与を受けることなく、事件の当事者が納めた手数料を収入としています。

裁判所から執行官が現地調査に来た時点でも、任意売却へ切り替えることは可能です。 （住宅金融支援機構の場合、通常の任意売却での売却よりもハードルが高くなるようです） 執行官が現況調査に来てから、だいたい4ヵ月目後半位に競売の入札となります。 同じ立ち退くにしても、少しでも有利に立ち退きたいのなら、任意売却の検討をおすすめします。
質権（しちけん）
債権を保全するために、債務者または第三者から受け取った物を占有し、債務が弁済されなかったときには、その物について他の債権者を差し置いて優先的に弁済を受け取ることができる担保物件のことです。（民法第342条）
　 つまり、弁済しなければ債務者は当該物の所有権を失うことになります。目的としては抵当権と共通します。

不動産の実務上では権利に対する質権で、金融機関が不動産所有者に融資をする場合には、不動産所有者が火災保険に加入し、その火災保険金の請求権について金融機関が質権を設定するのが一般的です。 万が一、不動産が火災にあった場合には、金融機関はこの質権を実行して、火災保険金から融資の優先返済を受けるというわけです。
事件番号（じけんばんごう）
裁判所が、事務処理上の便宜のため、競売申立された物件ごとに付ける番号で、 提出された年、符号及び番号により構成されています。
例えば、「平成24年（ヌ）第●●号」と表示されます。
平成２４年の強制執行事件で●●番目の競売申立をした物件ということになります。
担保不動産競売事件であれば、符号が（ケ）と表示されます。
裁判所ではたくさんの事件をすべて事件番号によって管理しています。
問い合わせは必ず事件番号によって行われますので、すぐに認識できるようにしておきましょう。
残置物（ざんちぶつ）
居住していた者が退去の際に残していった私物（家具、生活用品など、厳密に言えばゴミも）のことです。
通常、合意書において「残置物については所有権を放棄し、撤去について異議を申し立てない」の一文が追加されます。（この一文は必ず入れる必要があります。）
残債務（ざんさいむ）
借金の残額のことです。
競売や任意売却をしても、売却金額で残債務全額を返済できない限り、借金は残ります。 この残債務は、競売または任意売却後には債権となってサービサーからサービサーへ転売を重ねる場合があります。 サービサーによっては、強く返済を求めてくる場合もあり、全く返済を求めてこない場合もあります。 この残債務の処理を誤ると、競売後、任意売却後にも苦しめられることになります。 そうした残債務の相談は、任意売却をした業者さんへしてください。 貴方の案件に全く関わっていない他の任意売却業者へ相談をしてもたぶん断られることでしょう。 なぜなら、債権者との交渉の経過がまったくわからないからです。 ただ、任意売却をした業者さんでも、その後の相談にのってもらえないことも考えられます。 その際には弁護士さんに相談するしか道はありません。 任意売却後、何年経過しても相談できる任意売却業者を選ぶことをお勧めします。
差押登記（さしおさえとうき）
抵当権の登記がしてある不動産の所有者（債務者）に対して、債権者が抵当権を行使し、 競売の申し立てが裁判所によって認められたときになされる登記のことです。
別の言い方をすれば、不動産に対する差押えが行なわれた際に不動産登記簿に記載される登記のことで、 この差押登記後、競売または公売の手続が開始されます。
差押え（さしおさえ）
競売の前提として、債務返済が滞っている債務者の財産の売却等を禁止する裁判所の命令のことです。
不動産の登記簿・甲区に記載され、所有権の移転や担保権設定を行うことは出来なくなりますが、 所有者の使用・収益まで制限するものではありません。 登記された不動産は、競売で競落人が代金納付を終えると、職権により所有権移転登記がなされ、それと同時に差押えは解除されます。

一方、差押は判決などの債務名義を取得するために時間がかかり、その間に浪費・隠匿等で債務者の財産が減少する恐れがあるときに、金銭債権の将来の執行を保全する目的でされる暫定的処置が「仮差押え」です。 これは、裁判所の命令によって行われ、不動産の登記簿・甲区に記載されます。 仮差押えされた不動産を、売買したり、担保権設定を行うことは可能ですが、 仮差押登記のあとに所有権を取得し、その後差押が実行されると、その所有権を保留することはできなくなります。
錯誤（さくご）
民法第95条の錯誤
意思表示と内心の意志が一致しなかった場合は、その意思表示は、無効になります。 例えば、土地(Ａ)を売るつもりだったのに、不注意で、売るつもりの無い土地(Ｂ)についての売買契約をしてしまった場合に要素の錯誤の例が適用されます。 つまり、わざとではなく、“不注意”でしたので表意者（錯誤した人）の保護が優先され、契約ははじめから無かったことになります。 ただし、意思表示をした者に重大な過失があった場合には、その者は、自らその無効を主張することができないようになっています。
先取特権（さきどりとっけん）
法律で定められた特殊な債権について、債務者の財産または特定の動産・不動産から、他の債権者に優先して弁済を受けることのできる権利をいいます。（民法303条）。

１）不動産の保存に関する先取特権（民法326条）
不動産の保存に関する先取特権は、不動産の保存のために要した費用、不動産の権利の保存、承認、実行のために要した費用に関し、その不動産について存在する。

2）不動産の工事に関する先取特権（民法327条）
不動産の工事に関する先取特権は、工事の設計、施工、または監理をする者が債務者の不動産に関して要した工事費用に関し、その不動産について存在する。工事によって不動産の価格の増加が現存する場合に限り、その増加分についてのみ存在し、工事前に登記をしなければいけない。新築工事の場合は予算額を記載事項とする（民法338条）。

3）不動産の売買に関する先取特権（民法326条）
不動産の売買に関する先取特権は、不動産の代価及びその利息に関し、その不動産に存在する。
詐害行為（さがいこうい）
債務者が、債権者に害の及ぶことを知りながら、自己の財産を譲渡、不当な価格で売買、代物弁済するなどして積極的に減少させる行為をいいます。
債権者はこれを取消すことができます。
債務名義（さいむめいぎ）
強制執行をするためには不可欠で、債権の存在を証する公の文書のことです。
債務名義には、判決や支払督促などがあります。
債務整理（さいむせいり）
法律を使って借金を整理することです。
多額の借金を負った時や多重債務に陥った時に、金利の減免や債務の圧縮などを行って債務者の負担を減らし再生させる方法のことです。債務整理の中でも最も知られている方法が自己破産です。自己破産のほかに任意整理、特定調停、民事再生などがあります。
最低売却価格（さいていばいきゃくかかく）
裁判所によって決定された価格で、2005年6月20日以前の開札分までは、当該競売不動産につき、これ以上の金額で入札しなければならないという金額のことを「最低売却価格」といいましたが、2005年 6月27日開札分以降からは「売却基準価額」と言う言葉に変更されています。
催告書（さいこくしょ）
住宅ローンの返済が滞っていると、債権者から”来店依頼について”や”督促状”、”最終通告書”など様々な書面が送られてきます。
再三送られてきたにもかかわらず延滞状態が解消されないと、催告書が届きます。
これに応じないでいると債権者は差押等法律上の手続に移行します。

∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗

催告書

平成○○年○月○日付金銭消費貸借抵当権設定契約証書に基づく貸付金については、
再三の催告にもかかわらずお払い込みがありませんので、
上記契約証書より下記貸付残元金の全部、並びに利息及び遅延損害金等を
平成△△年△月△日までにお払込み下さるよう催告します。
上記期限迄にお払込みがない時は、やむを得ず法律上の手続きをとりますから予めご承知おき下さい。

残元金　□□□，□□□，□□□円

∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗∗

という内容になっています。
住宅ローン以外でも、税金を滞納していると催告書が届きます。 納期限までに納めていないと督促状が届いたり、催促の電話があり、それでも納付しないでいると催告書が届きます。 催告書を受け取った後も納付していない状況が続くと、財産差押等の滞納処分を受けます。 所有不動産があり、その不動産に差押登記がなされると、不動産売却時には、その差押を解除してもらわないと売却が出来なくなってしまいます。 また、自己破産をしても税金は免責にならないので、納付を逃れることは出来ません。 税金だからと後回しにせず、支払いの優先順位を考える必要があります。
最高価買受申出人（さいこうかかいうけもうしでにん）
期間入札が終わり、開札期日に、入札した人のうち最も高い価格をつけた買受希望者であると執行官より定められた人です。
債権譲渡（さいけんじょうと）
債権の内容を変えることなく、その債権を他人に譲り渡すことを債権譲渡といいます。
債権譲渡は、債権の譲渡人から債務者に対して債権譲渡の通知をしなければいけません。債務者への通知は通常、内容証明郵便で行われます。債権の譲受人から通知しても法的には効力がありません。
債権者・債務者（さいけんしゃ・さいむしゃ）
債権者とは、ある特定の人がある特定の人に対して、金銭の支払いなどを請求できる権利を持つ人のことです。
反対に、特定の人（債権者）に対し金銭の支払いなどの義務を持つ人のことを債務者と言います。住宅ローン、不動産ローンで言えば銀行が債権者で、銀行からお金を借りている方が債務者です。この場合、銀行側のことを抵当権者ともいいます。
債権回収目的（さいけんかいしゅうもくてき）
貸したお金を回収する手段の事を言い、法的手続き（競売手続き）により不動産売却をし資金回収する場合もこれにあたります。
債権・債券（さいけん・さいけん）
債権とは、ある人が、相手方に対してお金の支払いなどの請求をできる権利をいいます。
その債権を持つ人を債権者、債権によって請求を受ける人を債務者といいます。 その目に見えない権利を証するものが債券です。
サービサー・債権回収会社（さいけんかいしゅうがいしゃ）
サービサーとは、不良債権の回収代行専門業者です。
従来、債権回収は弁護士のみに認められた業務でしたが、平成11年（1999年）に不良債権の迅速な処理を目的として施行された「債権管理回収業に関する特別措置法（通称、サービサー法）」により、 扱える金銭債権の種類を限定する形で、民間企業も参入が可能になりました。 サービサーは、法務大臣の許可を得て設立された株式会社で、暴力団等の闇金融ではありません。
平成２５年９月９日現在、債権管理回収業の営業を許可した株式会社は、全９４社になります。
【た】
特別売却（とくべつばいきゃく）
期間入札中に応札が一件もなかった場合のみに行う特別な売却方法で、特別売却期間中に一番先に買受けを申し出た人に買受けの権利が与えられます。
特別売却となった物件は裁判所が定めた売却基準価額（最低売却価格）で買うことができます。
特別送達（とくべつそうたつ）
裁判所や公証役場から、民事訴訟法に基づく書類を訴訟関係人に送達し、配達したことを差出人（裁判所など）に対して報告する制度です。
封筒には、「特別送達」と記載されています。 特別送達は、他の郵便物とは違って受け取り拒否ができません。 受け取りを拒否した場合、その場に当該郵便物を差し置くことにより、民事訴訟との関係では送達がされたものとみなされます。
督促状（とくそくじょう）
債務者が住宅ローンなど借入れの返済ができなかった場合に、債権者から送付する、支払を求める書類のことです。
また、各種税金の場合は、納期限までに完納しない場合においては、各納期限後20日以内に督促状を送付しなければならないと法律に定められていますので、督促状は、納付期限後20日以内に送付されてきます。 住宅ローンの支払を返済期限までにしていない場合、銀行だけでなく住宅金融支援機構からも督促状は送付されます。 督促状による督促は、法律に基づいた強い意味を持つ請求で、時効の中断の効果があります。

詳しくは、督促状（支払い通知）が届いたらを参照ください。

これに対し、催告書は、このままでは期限の利益を失いますよという支払いを促すための最終通告のようなもので、時効の中断はしません。 住宅ローンの延滞が続き、この書類が届いた後には　任意売却・競売での強制売却を迫られることになりますので、早急に手を打たなければなりません。
登記簿謄本（とうきぼとうほん）
登記簿に記載された内容全部を写した文書で、登記官が原本と相違ない旨の認証文言を付記したものです。
現在は、登記事務がコンピュータ化されているため、登記簿謄本は発行されず、謄本と同一の効力がある登記事項証明書の全部事項証明書という形式で発行されます。
登記事項証明書（とうきじこうしょうめいしょ）
登記簿謄本・抄本に代わるものです。
全国の法務局（登記所）が1988年頃から徐々にコンピュータ化され、従前の紙による登記簿からディスク上の登記記録に書き換えられたため、この登記記録の内容を証明するために発行されるものが登記事項証明書です。 不動産登記法及び他の法令において謄抄本と同一の効力があるものとされており、この証明書には、「全部事項証明書」「現在事項証明書」「閉鎖事項証明書」及びこれらの「共同担保目録付証明書」があります。
登記識別情報通知（とうきしきべつじょうほうつうち）
登記識別情報とは、不動産の登記名義人となる申請人（不動産を買い受けた人）に、法務局（登記所）から通知される 登記名義人を識別するための情報で、無作為に選んだ「12桁の英数字（AからZまでおよび0から9まで）」を組み合わせたコードで表されます。

2004年6月の不動産登記法の大改正により、不動産登記事務もコンピュータ化され、登記申請もオンライン申請ができるようになりました。 登記が完了すると、従来の権利証に代わって登記識別情報が通知されます。 今までは、権利証を持っていることが不動産所有者であることの判断材料でしたが、登記識別情報は不動産所有者であることを証明するための「暗証番号」的な情報で、この番号を知っていることが不動産所有者であることの判断材料となります。 登記識別情報はわずか12桁のコードです。他人に知られて悪用されないよう、その管理には十分注意をしてください。

登記識別情報は、今後権利の移転や担保の設定登記などにおいて、繰り返し使うことになります。 また権利証は一つの申請に一つしか発行されませんでしたが、登記識別情報は不動産ごと、権利者ごとに発行されます。例えば、土地付き家屋を夫婦で共有する場合、権利証（所有権の登記済証）は１通しか交付されませんでしたが、登記識別情報は、土地の夫分・土地の妻分・建物の夫分・建物の妻分と計４通発行され、夫と妻がそれぞれ管理することになります。 なお、従来どおりの書面による申請がなくなるわけではなく、オンライン申請と並んで今後も認められます。 現在お持ちの権利証は、今後も登記申請の際に必要となりますので、これまでどおり大切に保管してください。
抵当権の実行（ていとうけんのじっこう）
債権が弁済されない場合（返済不能など）、債権者（金融機関等）は、抵当権の優先順位に基づいて 担保である不動産などを強制的に売却（競売）し、その売却代金を自己の債権の弁済に充てることができます。
このように、債権者によって抵当不動産を強制的に売却されることを、抵当権の実行と言います。

抵当権が実行され、売却代金が債権額に満たなかった場合、当然のことながら、残債として存続し返済請求を受けることになります。 しかし、抵当権自体は、抵当権の実行によって消滅しますので、担保のない債権（無担保債権）となります。

売却代金は、抵当権の順位（第１抵当権者から）にしたがって、抵当権者に配当されますので、 前順位の抵当権者の債権を弁済しても売却代金が余る場合には、次順位の抵当権者が弁済を受けることになります。 全抵当権者に配当してもなお、代金が余る場合には、債務者本人に返還されることになります。
抵当権消滅請求（ていとうけんしょうめつせいきゅう）
2004年4月1日に、これまで債権者・抵当権者に非常に不利だった滌除制度に代わり、新設された制度です。
抵当不動産の買受人に抵当権を消滅させる方法を与えることは、従前の滌除と同じですが、いくつかの点で抵当権者の負担が軽減され、抵当権の実行妨害に悪用されにくい内容になっています。

１）抵当権者は、買受人からの申出を受けた場合、承諾したと見なされる期間を２ヵ月以内としました。これによって、抵当権者は、買受人の申し出を受けるべきかどうか十分に判断ができるようになりました。

２）抵当権者が申し出を拒否して増価競売になった場合に、競落する者がいなくても自ら競落する必要がなくなりました。

３）従前の滌除制度では、抵当権者が抵当権を実行する場合には、抵当不動産の買受人に対して滌除権行使の機会を与えるために、抵当権を実行する旨の通知を買受人にしなければならないとされており、通知後１ヵ月待って初めて抵当権実行を申し立てることができましたが、抵当権消滅制度では抵当権実行に際して抵当権者が買受人に実行通知を行う義務を廃止しました。

これは、強制的に抵当権を抹消させることで不動産の有効利用を図るための制度ですが、 任意売却の方がより好ましい手段ですので、先ずは任意売却の交渉をしてみることが必要です。
滌除（てきじょ）
この制度は、2003年度の法改正で廃止され、抵当権消滅請求制度にその趣旨が引き継がれています。
抵当権のついた不動産の所有権、地上権、永小作権を取得した第三者が、抵当権者に、自ら相当と考える不動産の評価額分を支払い、または供託して、その抵当権を消滅させる制度でした。 抵当権者側は拒否できましたが、その場合、１ヶ月以内に滌除請求者の提示した金額の１割増し以上の価額で行う増価競売を強制され、落札者がいなかった場合には、抵当権者自らが増価額で対象不動産を買わなくてはなりませんでした。 そのため、抵当権の実行妨害に悪用されるケースがありました。
抵当権抹消（ていとうけんまっしょう）
登記された抵当権を消すことです。
例えば、住宅ローンなどの返済が完済したら、銀行など金融機関から抵当権の抹消登記に必要な書類一式が送られてきます。 住宅ローンを完済しても、設定した抵当権が自動的に抹消されることはありません。手続き（申請）が必要です。 司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で抵当権抹消登記申請を行うこともできます。 抵当権の抹消登記をしないでおくと、後々、債権者が破産して行方不明になるなど、抹消手続をするのに時間がかかってしまい、不動産を売却する際の障害となってしまうこともあります。
抵当権（ていとうけん）
金融機関が不動産を担保に融資をする際、「借金のかた」として設定する担保物権のことをいいます。
抵当権は、当事者の合意によって成立し、登記簿の乙区に記載されます。 引渡しを要しないため、抵当権設定後も引き続き債務者による使用収益が可能です。 債務者が返済できなくなった場合、債権者は抵当権を実行し、競売や任意売却などにより債権を回収します。 担保物権にはほかに質権、留置権、先取特権があります。

抵当権は特定の債権一回きりに使用される担保物権なのに対し、根抵当権は一定限度額（極度額）以内なら何回でも不特定の債権の担保として使えるという便利な担保物権です。
調停（ちょうてい）
紛争が起こったときに、第三者が紛争の当事者間に介入して、双方の譲歩と合意に基づいて解決を図る制度です。
遅延損害金（ちえんそんがいきん）
債務不履行に基づく損害賠償請求権のことです。
つまり、定められた期日に借入金が返済されなかったことにより、相手方に対して支払わなくてはならない損害賠償金のことです。 金銭消費貸借契約書には、必ず「返済期日」が決められていて、この返済期日を守れなかった場合に『債務不履行』となり、損害賠償を負うことになります。

住宅ローンの延滞が続くと、銀行から【ご連絡】【督促状】等が届きます。さらに延滞が続くと【催告書】が届き、 任意売却あるいは競売での不動産売却を迫られることになります。

住宅ローン延滞・滞納でお困りの方は、アンナコーポレーションまでお気軽にご相談ください。
担保割れ（たんぽわれ）
担保割れのことをオーバーローンとも言います。
自宅を売却しても、その売却代金だけでは住宅ローンを全額返済できない状態のことです。 不足額を自己資金等で補てん出来ないと、買換えも売却も借換えも、基本的にはできません。 金利の低い住宅ローンに借換えをしたくても、担保価値（マイホームの現在の資産価値）が低いと、金融機関は融資をしてくれないことがほとんどです。 しかし、止むに止まれぬ事情で担保割れの自宅・不動産を売却しなければならない状況もあると思います。 そのような場合には、任意売却という方法を取ると担保割れ物件を売却処分することができます。 ただし、この任意売却で処分をするとブラックリストに約5年～7年間は記載されることになります。
担保不動産競売開始決定通知（たんぽふどうさんけいばいかいしけっていつうち）
債権者（抵当権者）が競売の申し立てをし、それを受理した裁判所が、債務者に競売を開始する旨を伝える通知で、特別送達郵便で届きます。
この段階では「○月△日に入札」などの記載はされていません。 しかし、この競売開始決定通知を受け取ってしまった場合は直ちに行動しなければ、残り時間はほとんどありません。 どんどん処理が進められていきます。 そのまま放って置くと「入札期日」の通知が送りつけられてきます。 この「入札期日」が届いてから慌てて任意売却をしようとしても理論的には可能でも、現実問題としては不可能です。 一概には言えませんが、この競売開始決定通知を受取ってから少なくとも２～３ヶ月間は住んでいられます。 この段階であれば、任意売却をすることも可能です。 ただし、任意売却をするには、不動産業者と「専任媒介契約書」を取り交わし、競売と同時進行で任意売却を進めていくことになります。競売か任意売却か、どちらが早いかです。 購入者が見つかり、任意売却をするには債権者の同意が必要となります。

競売に比べ任意売却は、貴方にとって大きなメリットがあります。これから先、人生の再スタートをするためにも早急に行動することをお勧めいたします。
担保（たんぽ）
借金の返済が出来ない場合に備えて、あらかじめ貸主に提供しておく財産や権利のことで、抵当権、質権などの「物的担保」と、保証人などの「人的担保」があります。
団体信用生命保険（だんたいしんようせいめいほけん）
住宅ローンの借入れをした人が、死亡あるいは高度障害状態となった場合に、保険金でローン残高を精算してくれるものです。（通称「団信」と言われています）
団信に加入していることにより、万一のことがあっても遺族に住宅ローンの負債を残さずにすみます。 住宅ローンを組む場合、ほとんどの民間金融機関で団信の加入が義務付けられています。
代物弁済（だいぶつべんさい）
借入金を返済できないときに、物を収めることで債務の弁済とみなすことです。
借入金を返済できない場合に、「所有権を移転させることで債務の弁済とみなす」ということを不動産の登記簿に仮登記することを「代物弁済仮登記」といいます。
代金納付期限通知書（だいきんのうふきげんつうちしょ）
競売開札後、売却許可決定が確定すると、裁判所は最高価買受人に、残代金を納付する期限を通知します。
納付期限は売却許可を決定した日から約1ヵ月ほどです。 最高価買受人は、指定された日までに残代金を納付しなければなりません。 代金を納付すると所有権が移転し、その後の移転登記手続きは裁判所で行います。
代位弁済（だいいべんさい）
他人に代わって支払うという意味です。
通常、銀行などの金融機関から住宅ローンの借り入れをする場合、信用保証会社との間で「保証委託契約」を締結します。 その後、住宅ローンを組んだ本人が返済不能な状態に陥り、期限の利益を喪失した場合には、保証会社が本人に代わって金融機関に返済することになります。このことを代位弁済といいます。 これにより、保証会社に債務者に対する求償権が発生し、債務者は、保証会社より残債務の一括での返済を求められることになります。 代位弁済となる期間は、金融機関により異なりますが、住宅ローンを延滞して約３～６ヶ月で代位弁済が行われます。 代位弁済後では、滞納分を全額返済しても、従来の分割払いに戻すことは難しいでしょう。

代位弁済の通知【催告書】が届いたら、どうすればいいの？
【な】
根抵当権（ねていとうけん）
抵当権が特定の債権一回きりに使用される担保物件なのに対して、 将来借り入れる可能性のある分も含めて、不特定の債権の担保として予め限度額を設定し、 その範囲内で繰り返し借りることができるのが根抵当権です。

最初に根抵当権の設定登記をすれば、返済が進んだ状態でまた借入をしたくなった場合に、 新たな担保を差し入れる必要がなく、何度でも借りることができるので、担保設定の登記申請が必要なく、 その分、登録免許税もかかりません。 根抵当権を設定した銀行がメインバンクであり、今後ともその銀行と取引を継続したい場合には、 「根抵当権」はとても便利な制度となります。
任意売却（にんいばいきゃく）
任意売買ともいいます。略して「任売（にんばい）」。
住宅ローンの返済が困難になった場合、抵当権者(債権者)の合意のもと、不動産を競売せずに、 所有者・債権者の合意する価格で一般の不動産市場にて売り出し、不動産売却を成立させることをいいます。

何らかの事情で、ローンの返済ができなくなったら、金融機関は、貸出した金銭を回収するため、抵当権を行使して担保不動産を競売にかけます。 競売では、いくらで落札されるか開札日までわかりませんが、落札価格が市場価格より3～4割安い価格になってしまうことが一般的です。 そこで、任意売却業者が債務者（所有者）と債権者の間に入り、債権者が合意してくれる価格で、不動産売却をすることを任意売却と呼んでいます。

任意売却の費用
任意売却業者・不動産業者に、依頼するのであれば必要ありません。
中には、色々な名目で相談料等が必要な会社もありますが、任意売却業者・不動産業者は、 任意売却が成立した時に、債権者に返済する中から不動産仲介手数料の支払いを受けます。 完全な成功報酬です。 自己破産や他の債務整理をする必要がないのであれば、弁護士などに相談せずに、 任意売却業者に相談したほうが費用を抑えられます。 人生をリスタートするためにも、支払わなくても済む費用は極力抑えて、少しでも多くのお金を蓄えることが可能な任意売却をお薦めします。 詳しくは、アンナコーポレーションまでお気軽にご相談ください。

任意売却と競売の比較
債権者（抵当権者）との間に入ってくれる、任意売却業者という代理人がいる事が大きな違いです。 任意売却後に残るローン（残債）の支払いについても、この代理人がアドバイスをしてくれます。 競売の場合は、残債の支払額について債権者から一方的に「月々○○万円払って下さい」と押しつけられます。 それが例えば、生活する上で無理のない範囲 月々１万円程度(任意売却での場合)になれば、大きなメリットになると思います。
詳しくは、任意売却と競売の違いを参照ください。

任意売却後・競売後
任意売却が終わって約３～６ヵ月経った頃、サービサーなどから様々な書類が送られてきます。 そんな時にも、任意売却業者に依頼していた場合は、（業者により異なりますが） 無料でアドバイスが受けられます。

費用や処理後の相談などを考えると、やはり任意売却専門業者へ依頼をするのがベストな選択です。
任意整理（にんいせいり）
債務整理の手法のひとつで、裁判所などの公的機関を利用せずに、借金の減額をはかり和解を成立させて、その和解に基づいて支払をしていくことをいいます。
私的整理ともいいます。 通常、弁護士・司法書士が依頼者（債務者）の代理人となって債権者と交渉していきます。
任意競売（にんいけいばい）
不動産の競売は、強制競売と任意競売の二種類があります。
強制競売は債務名義に基づいて行われる強制執行です。 これに対し、任意競売はいわゆる担保不動産競売のことで、担保権に基づいて行われる担保権/抵当権の実行です。
入札保証金振込証明書（にゅうさつほしょうきんふりこみしょうめいしょ）
入札に参加するには、前もって保証金を納付する必要があります。
裁判所に備え付けてある所定の用紙で、最寄りの金融機関から裁判所の指定口座に保証金を振り込み、 金融機関の領収印のある「保管金受入手続添付書（振込依頼書の第２片）」を入札保証金振込証明書の用紙に貼って これを入札書と共に提出する書面のことです。
入札保証金（にゅうさつほしょうきん）
不動産競売の入札に参加するには、事前に売却基準価額の10分の2以上の金額を納めなければなりません。
そのお金のことを入札保証金（「買受申出保証金」ともいいます）といいます。対象競売不動産の保証金の額は、期間入札の公告に記載されている「買受申出保証額」で確認できます。 落札した場合、保証金は代金の一部に充当されますが、期日までに残金の支払いをしなかった場合は没収されます。尚、落札できなかった場合は、全額返還されます。
入札期間（にゅうさつきかん）
裁判所が、不動産競売入札のための１週間以上１ヶ月以内の範囲で『開始日～終了日』を設け、その間に入札を受付け、期間満了後１週間以内の開札期日に入札参加者等立会いのもと開封し、最高額で入札した人に売却するまでの期間です。
内容証明郵便（ないようしょうめいゆうびん）
一般書留郵便物の文書の内容について証明する郵便のことです。
●年●月●日に誰から誰宛にどのような内容の文書が差し出されたかを、差出人が送った書面の写しを郵便局が保存することによって、公的に証明する制度です。 ただ、内容証明だけでは相手に郵便物が配達されたことを証明できないので、郵便物が配達された事実の証明および配達日付の確認が可能な「配達証明」を併用するの望ましいです。
【は】
保証金［競売入札における］（ほしょうきん）
不動産競売の入札に参加するには、事前に売却基準価額の10分の2以上の金額を納めなければなりません。
そのお金のことを入札保証金（「買受申出保証金」ともいいます）といいます。対象競売不動産の保証金の額は、期間入札の公告に記載されている「買受申出保証額」で確認できます。 落札した場合、保証金は代金の一部に充当されますが、期日までに残金の支払いをしなかった場合は没収されます。尚、落札できなかった場合は、全額返還されます。
法定地上権（ほうていちじょうけん）
民法が定める土地利用に関する権利の一つです。
本来、地上権は契約によって設定されるものですが、法定地上権は民法の規定により強制的に設定されます。

法定地上権が設定されるケースとしては、抵当権設定当時土地の上に建物が存在し、 同じ所有者が持っていたその土地または建物の一方もしくは双方に抵当権が設定され、 後に抵当権が実行され競売になった結果、土地の所有者と建物の所有者が異なることとなった場合で、 建物所有者の保護ために設定される権利です。 これは、競売等により土地と建物が別々の所有者に帰属することとなった場合、 建物が敷地を利用する権利がいったん消滅することになり、 建物を土地から撤去しなければならないという不都合が生じるので、 そうした不都合を回避するため、建物に地上権（法定地上権）を付与するという趣旨でなのです。
物件明細書（ぶっけんめいさいしょ）
競売三点セットの一つで、その不動産を買い受けた時に引き継ぐ権利関係、 法定地上権の成立の有無、建物売却の場合の敷地利用権、占有者に関する事項、 占有者に対する引渡命令が出せるかどうかの裁判所の見解などが記載されています。
ブラックリスト
実際に、ブラックリストという「要注意人物リスト」なるものが存在するわけではありません。
金融機関には個人信用情報というものがあり、金融機関から借入した利用データや支払状況等、 全て個人信用情報機関に登録管理されています。 住宅ローンやキャッシング等への支払いを数ヶ月にわたり延滞すると、個人信用情報に延滞情報が登録されます。 今後金融業者が被害を受けないため、延滞情報や債務整理、特定調停、自己破産等の事故情報が登録されます。 それらの情報が通称：ブラックリストです。 現在、日本で消費者金融・クレジットカードなどの利用記録を扱っている代表的な個人信用情報機関は3つあります。

　　●全国銀行個人信用情報センター
　　●株式会社シー・アイ・シー（CIC）
　　●株式会社日本信用情報機構（JIＣC）

これらの機関に、個人の支払状況、ローン状況などの情報が記録されます。 事故情報は登録されてから5年間は消えません。 また、登録されてから5～7年間、キャッシングはもちろんクレジットカードを新しく作ったり、ローンを組むこともできなくなります。 任意売却をする場合、銀行の支払いをストップしている訳ですから、個人信用情報に記録されます。任意売却をするから、ブラックになるわけではなく、住宅ローンを滞納していく過程で事故情報として登録されてしまうのです。
物件目録（ぶっけんもくろく）
競売三点セットにそれぞれ添付されている、売却対象となる不動産の表示が記載されたものです。
この記載内容によって、土地と建物が売り出されているのか、建物だけなのか、 売り出される権利は全部の所有権なのか、持分のみなのか等が分かります。 物件には物件番号が付けられています。 土地が一筆と建物が一棟だけの場合は、土地を物件（１）、建物を物件（２）と表示するのが一般的です。 マンションの場合は、マンション１棟自体の規模や、専有部分、専有面積、敷地の持分割合などが記してあります。 物件について、「持分○分の○」と記載されている場合には、当該物件については共有持分（他の人と分け合って所有する物の割合的な権利）のみの売却であり、買受人は当然に物件を使用収益できるとは限りません。 他に注意点として２点あります。 1点目は、「物件目録」に記されている面積や地目などは公簿上のものであって、(現況)で囲まれたものが、実際の現況の情報であるということです。 もう２点目は、「物件目録」とは、あくまでも売却対象となっている物件の目録であって、借地権付建物などの敷地の情報は、記されていないという点です。
弁済（べんさい）
借金の返済や売買の目的物の引き渡しなど、債務者が自己の負担する債務を実現することで（履行ともいう）、債権を消滅させる行為をいいます。
評価書［不動産評価書］（ひょうかしょ）
競売三点セットの一つで、裁判所から選任された評価人（通常は不動産鑑定士）が、当該競売不動産の評価を行ったものです。
評価書には、物件の概要・状態、最低売却価額の算定方法等が記載されています。 公図・間取り図等の図面、写真なども添付されていますので、物件そのものの価値を把握することができます。 また、現況調査報告書よりも新しく作成される場合もあるので、現況調査の結果を補充する役割を果たすこともあります。 通常、競売物件の評価額は一般市場価格から約40％減額し、さらに物件の諸条件（賃借権の有無など）を算定して計算されます。 しかし時には、全く応札されないような評価を下す評価人もいるようです。
引越代［任意売却の引越代］（ひっこしだい）
競売だと、裁判所の強制処分となるため、引越し代は自費となりますが、 任意売却によって自宅を処分する場合、「引越代」をもらえることがあります。
「引越代が必ず貰える」というような広告をしている任意売却業者がいますが、それは誇大広告です。 必ずもらえるものではありません。 あくまで、引越代は債権者側の好意によるものだと考えてください。 合わせて、2007年4月に独立行政法人としてスタートした住宅金融支援機構（旧：住宅金融公庫）は、 債権回収業務を民間のサービサーへ委託するようになったため、以前より条件が厳しくなり、破産された方以外で引越し代を認めてもらうことは難しくなってきております。 交渉の結果引越代がもらえたとしても、１０～３０万円と考えたほうがよいでしょう。

引越代“１００万円”がもらえる。というのは、2007年4月以前の過去の事例を誇張し引用している業者です。 以前は、引越代＋残置物処理費用として１００万円以上もらえたということが確かにあったようです。 しかし、これらは過去のお話です。今の時代ではほとんどないとお考えください。

実際に引越しをするとなると、荷物の運搬費以外にも敷金・礼金・前家賃・仲介手数料・諸費用等が必要になります。 仮に引越し代が３０万円もらえたとしても、全部を賄えるものではありません。 そのためにも、任意売却として対応している間にしっかり蓄えておいてください。

任意売却後、引っ越し しないで住み続けることも可能です！
クリアーしなければならない様々な条件はありますが、 身近な知人や第三者（例えば、任意売却業者さんから紹介される不動産会社など）に物件を購入してもらい、 その新たな所有者と賃貸借契約を締結する事で可能となります（家賃の支払いは生じます）。
引渡命令の申立（ひきわたしめいれいのもうしたて）
引渡命令とは、買受人が代金納付を済ませた後、通常の裁判と比較して簡易な手続で 迅速に建物から占有者を退去させる命令のことです。
この申立は、買受人が代金を納付した日から６ヶ月以内にしなければなりません。 代金を納付した買受人から、引渡命令の申立てがなされると、 執行裁判所は、発令要件を備えていると認めた場合、競売不動産を引き渡すべき旨の決定をします。 なお、占有者が自発的に退去しない場合は、引渡命令に基づいて退去させるための強制執行が必要です。 その場合、退去執行のため別途費用がかかります。 引渡命令が相手方に送達になり、執行抗告（引渡命令に対する不服申立て）がなければ１週間で確定し、 強制執行ができる効力が発生します。
引渡命令の執行（ひきわたしめいれいのしっこう）
引渡命令が相手方に送達され、執行抗告（引渡命令に対する不服申立て）がなければ１週間で確定し、 強制執行ができる効力（これを「執行力」といいます。）が発生します。

実際に明渡しの強制執行をする場合には、
裁判所書記官に、引渡命令に対する執行文の付与及び送達証明の申請をし、 これらの書類（執行文付きの引渡命令正本及び送達証明）に基づき、 執行官に明渡執行を申し立てなければなりません。 また、執行官に対し必要な費用（家具などの運搬費用や執行官手数料など）を予納しなければなりません。

執行官による競売物件の引渡執行は、
その場に、申立人（買受人）か、その代理人が立ち会うことが条件になります。 執行官は、目的不動産に立ち入り、閉鎖されている戸をあけるために必要な処分をすることができます。 また抵抗を受けるときは警察の援助を求めることもできます。 この強制執行により、物件の完全な明渡しを得たものの、 執行の際に負担した移転費用、件外物件保管費用が高額になってしまったという場合も有ります。 そのため、面倒なことを嫌がる買い受け人などは、占有者に立退料を支払う例もあるようです。

買い受け人に対して対抗できる占有者（例えば、短期賃貸借で、期間が満了していなかったり、差押前に更新したものなど）については、期間満了までは、引渡命令によっては明渡しはなし得ません。 (差押後に法定更新を迎えてその後に競落になったものはこの保護の対象となりません。) 引渡命令の申立は、買受人が裁判所に代金を納付した日から６ヶ月内にしかできないことから、 この間に短期賃貸借の期間が満了しないとなると、結局は引渡命令では占有を排除できないことになります。 この場合は、占有者が任意の明け渡をしないとなると、訴訟によらざるを得なくなります。
ハンコ代（はんこだい）
任意売却においては、後順位抵当権者に対して、いくらかを支払うことによって抵当権の抹消に応じてもらいます。
その支払う金額をハンコ代と言います。 住宅金融支援機構では、後順位担保権者に抵当権等の抹消をしてもらい任意売却を促進させるために、 はんこ代として次のように定めています。

　　・　第2順位　　　　(1)30万円　(2)残元金の1割
　　・　第3順位　　　　(1)20万円　(2)残元金の1割
　　・　第4順位以下　(1)10万円　(2)残代金の1割
　　　　　　(注)　(1)または(2)のいずれか低い方の額

任意売却をするためには、すべての抵当権等を抹消する必要があります。 しかし、オーバーローン・債務超過の場合には売却代金が全部の後順位抵当権者に行き届くことはありません。 全く回収できない状態では担保権を外すことはできない、というのが債権者の気持ちです。 そこで、いくらかを支払うことで、抵当権の抹消に応じてもらうことになります。 この場合、支払額は交渉によって異なります。一律ではありません。 この交渉は、全ての抵当権者（各会社）の“抵当権抹消に関する考え方”を考慮しながらそれぞれ調整していきます。 そんな時、何よりものをいうのが経験と実績です。
ご相談は、確かな実績と対応力のある アンナコーポレーションまで。
破産管財人（はさんかんざいにん）
破産手続において、破産者に財産がある場合、その財産を管理し債権者に公平に分配するため裁判所が選任する破産者の代理人のことです。通常は弁護士が選任されます。
裁判所は、破産者に財産がなく破産手続の費用にも足りないと認めるときは、破産手続開始決定と同時に破産手続を終了させる（このことを「同時廃止」という）決定をするので、破産管財人は選任されません。
配分表（はいぶんひょう）
任意売却を行うに際して、各債権者への弁済額の配分案を記載し、調整に用いるための文書のことです。
配当要求（はいとうようきゅう）
競売の申立人以外に債権を持っている債権者は執行裁判所に申し出てください　という制度です。
執行裁判所は、競売の申立が行われた際には競売開始決定後、目的不動産の差押えを行い、申立債権者以外に当該不動産から弁済（配当）を受けられる債権者に、 その旨を申し出るように期限を定めて公告をすることが義務付けられています。この公告を「配当要求終期の公告」といいます。

この配当要求終期の公告で、どんな不動産が競売開始決定になったのかがわかります。 配当要求終期の公告がなされた後は、ほとんどの不動産は競売になり、平均3～6ヶ月後に期間入札市場に出てきます（裁判所や各物件によって異なります）。 ただし、債務者と債権者の間で合意が成立し（例えば任意売却になるとか）、取り下げられる事もあります。 配当要求は、他の債権者が申し立てた競売の手続きに参加して、配当を受け取る権利を取得するにすぎないため、当該手続きが取下げや取消しにより終了した場合は配当要求も効力を失います。
売却決定期日（ばいきゃくけっていきじつ）
執行裁判所が最高価買受申出人（買受申出人）に対し、不動産の売却を許可するか否かを審査し、 その結果について決定という裁判を行う期日です。
通常、裁判所書記官は、売却決定期日を開札期日から１週間以内の日に指定します。 執行裁判所は、売却決定期日において最高価買受申出人等の買受けの申出に対する許否を明らかにするため、 これまでに実施された一連の手続が適正に行われたか否かについて職権で調査を行い、 民事執行法７１条に定める売却不許可事由に該当する場合を除き、通常は売却許可決定という裁判を行います。 売却許可決定が下されたときは、その内容を裁判所の掲示場に公告します。
売却許可決定（ばいきゃくきょかけってい）
最高価買受申出人が決まると、「売却決定期日」（あらかじめ公告されています。）が開かれ、 買受申出人に不動産を売却するか否かを、執行裁判所が決定します。
買受申出人に欠格事由があるか、あるいは売却手続に誤りがある場合を除き、 執行抗告がなければ、売却許可は１週間後に確定します。
売却基準価額（ばいきゃくきじゅんかがく）
執行裁判所が評価書の評価をもとに定めた、不動産の競売の基準となる価額です。
民事執行法の改正以前は、最低売却価額とよばれていました。 売却基準価額からその２０％を引いた額が買受可能価額で、この価額以下での入札は無効となります。 入札の際の保証金は、買受可能価額ではなく売却基準価額の２０％以上となります。

売却基準価格ではなく、売却基準価額です。
【ま】
滅失登記（めっしつとうき）
建物が、取り壊しなどで現実に存在しなくなった場合、その旨を法務局に届け出て、建物の登記記録も現実に合わせて閉鎖する手続きのことです。
無担保ローン（むたんぽろーん）
借入条件として担保を差し入れる必要のないローンを無担保ローンといいます。
自動車ローン、教育ローン、カードローンなどがあります 金融機関にとっては担保がないので、担保を差し入れる有担保ローンと比較して金利は高くなり、限度額や融資期間なども厳しく設定されることが多いです。
無担保債権（むたんぽさいけん）
有担保債権の反対で、担保がない債権のこと、借りている人にとっては、担保がない債務のことです。
競売や任意売却によって不動産を処分した後に残った債務は、自宅不動産という担保がなくなった状態で 無担保債権となります。

この無担保債権を返済しないでいると、給料の差し押さえをされることがあります。 実際には、競売で自宅を失った人の多くが、残った無担保債権に対しての返済が著しく困難で、 返済をしたくても出来ない状況にあります。 しかし、それを逆手に取り、どうせ無担保債権だから支払わなくてもいいんだと開き直って 電話も督促も無視していると・・・・・　突然給料差押えが来たらどうしますか？ 半年後？１年後？２年後？いつ給料の差押えがくるかはわかりませんので、慎重に行動する必要があります。 その点も含めて、任意売却後もしっかりサポートしてくれる任意売却業者を選ぶことが大切になってきます。
無剰余（むじょうよ）
既に、不動産に資産価値の金額以上の抵当権が設定されており、 それ以上抵当権をつけても意味がない状態をいいます。
従って、後順位債権者には当該物件を処分した代金による弁済が回ってこない状態を指します。

逆に、負債額よりも高く売れてプラスになった状態を「剰余」といいます。 任意売却で不動産を処分する場合、「剰余が出たらその中からお引越し代をもらえます」などと 解説をしている業者さんがいますが、剰余が出るということは全額返済出来るということになります。 任意売却で剰余が出る物件はそうはありません。 言い換えれば、全額返済が出来る金額で不動産が売れるケースは極々希だということです。 任意売却業者や競売の業者さんの余りにおいしい話には釣られないようお気をつけください。
民事執行手続（みんじしっこうてつづき）
民事執行法に基づき、お金を貸した人（債権者）の申立てにより、裁判所が、お金を返せない人（債務者）の財産を差し押えてお金に換え（換価）、債権者に分配（配当）するなどして債権者に債権を回収させる手続です。
民事執行手続には、「強制執行手続」や「担保権の実行手続」などがあります。
民事再生法（みんじさいせいほう）
経営が悪化した企業を、倒産させずに再生させるため、和議法に代わって2000年4月に施行された法律です。
会社更生法などに比べて手続が簡易迅速で、経営破綻する前の段階でも申請が可能です。 民事再生法の一部を改正し、個人の生活再建を図るために2001年4月に施行された制度が「個人民事再生」です。
みなし弁済（みなしべんさい）
本来、利息制限法の上限金利（10～20%）を超える金利は受け取ることができない　というのが原則ですが、 債務者の自由意志により任意で支払ったと認められる　などの条件を満たした場合には、 出資法の上限金利（29.2％）までは合法とする例外規定のことを言います。
しかし、みなし弁済の適用に関しては、最高裁も厳しい判断を下す傾向にあり、 現実的には、裁判ではみなし弁済はほとんど認められていません。
【や】
予告登記（よこくとうき）
仮登記などと同じで、予備登記と呼ばれる特殊な登記のひとつです。
登記された該当不動産の所有権をめぐって裁判所に訴訟が提起された場合、現在裁判による係争中であることを広く一般に知らしめて警告するため、裁判所書記官の職権によってなされる登記のことです。 なお、この予告登記の制度は、実効性が薄いことと濫用される実態があるという理由により、2005年3月に廃止されています。
有担保債権（ゆうたんぽさいけん）
無担保債権の反対で、担保が有る債権のことです。
担保とは、債務者が債務を履行しない場合に備えて、債権者に提供するものです。 債権者にとっては、債務者からの債権の弁済を確保する手段となります。 銀行に差し出す担保の種類はいろいろありますが、不動産担保、株式など有価証券担保、定期預金など預金担保などが一般的です。
【ら】
路線価（ろせんか）
路線価とは、相続税の計算をする時に使うもので、毎年8月に発表になり、全国の国税局・税務署で公表されます。
土地は時価を計算するのが原則ですが、すべての土地の時価を計算するのは大変です。そこで、税務署は道路に値段をつけ、これを「路線価」としました。この値段に土地の面積を掛けて土地の相続の評価にします。
連帯保証人（れんたいほしょうにん）
保証人は、債務者が返済できないときに、債務者に変わって返済をする義務を負います。
「債務者が返済できないときに」ですから、債務者が返済可能であるときは、 先ず債務者から返済を受けるように言い返すことができます（このことを「催告の抗弁権」と言います）。

しかし、連帯保証人は保証人と違い「債務者が返済できないとき」に限らず、債権者の請求があったときは 返済の義務があるのです。 例えば、返済能力はあってもなかなか支払わない債務者に対して、債権者は連帯保証人に請求することができます。 債務者が約束通りに返済をしていれば、連帯保証人に請求がいくことはありませんが、 極端に言えば1日でも返済が遅れれば、請求される場合があり、債務者とほぼ同じ扱いになります。 「催告の抗弁権」は連帯保証人にはありません。 債務者に支払能力がなくなったら、連帯保証人が支払うことになります。 連帯保証人がその支払に応じない状況で、資産（不動産等）を所有していれば、差押の対象となってしまいます。 ただし、債務者・連帯保証人等の家族には何の支払責任も義務も生じませんので、 家族名義の資産が差押の対象になることはありません。

連帯保証人がいる場合に、債務者が自己破産・債務整理をしようとする際には、注意が必要です。 自己破産者の負債はゼロになりますが、連帯保証人・保証人に返済請求が行くことになります。 場合によっては、保証人の給料が差押えられることもあります。

連帯保証人をやめたい・連帯保証人から外れたいといっても、連帯保証人から外れるのはとても難しいことです。 債権者が承諾してくれない限り連帯保証人をやめることはできませんので、 まずは、融資を受けている金融機関等に相談をして下さい。 債権者によっては、新たな連帯保証人を立てることで、承諾してくれる場合があるかも知れません。

連帯保証人等の場合、離婚に伴う不動産の処理は容易ではなく、離婚前・離婚後に色々なトラブルが潜んでいます。
連帯債務者（れんたいさいむしゃ）
債務者は、お金を借りた「本人」で、借りたお金の返済責任がありますが、 複数の人（夫婦・親子など）が共同でお金を借りる場合に、その全員が連帯債務者つまり全員が「本人」ということになります。
連帯保証人との大きな違いは、連帯債務者は保証人ではなく「債務者」本人だということです。 債権者は、連帯債務者の中の１人、または数人、または全員に対して返済を請求することができます。 全員がそれぞれ、借りたお金の全額の返済をする責任を持ちますが、 連帯債務者の一人が返済すれば、他の連帯債務者も債務を免れることになります。

連帯債務者は、離婚したことによって連帯債務関係から逃れられる訳ではありません。 「もうその家には住んでいないから」というような理由は法的に通用しません。 離婚しようがしまいが、その家に住んで居ようが居まいが、その住宅ローンは連帯債務者である本人が借りたものだからです。 連帯債務を抜けるチャンスはほとんどないと言えるでしょう。 しかし、連帯債務から抜けることが出来る微かなチャンスの一つに住宅ローンの借り換えが有ります。 ローンの借り換えは新規契約となるため、連帯債務を抜ける絶妙のチャンスとなります。

連帯債務者等の場合、離婚に伴う不動産の処理は容易ではなく、離婚前・離婚後に色々なトラブルが潜んでいます。
レインズ
国土交通大臣が指定した指定流通機構が運営するコンピュータネットワークシステムの名称で、 Real Estate Information Network Systemsの頭文字を取って「REINS（レインズ）」と呼びます。
媒介依頼を受けた宅建業者は、一定期間内に、その地域の登録事務を行っている指定流通機構に物件を登録する義務があり、業者間で幅広い物件検索が可能になっています。 レインズに掲載された物件情報を元に取引されることも多いです。
利息制限法（りそくせいげんほう）
貸金業者の金利を制限する法律で、貸付金利の上限を次のとおり定めています。

　　・元本10万円未満は年率20％
　　・元本10万円以上100万円未満は年率18％
　　・元本100万円以上は年率15％

利息制限法にはみなし弁済という例外規定があり、上限金利を超えた利息でも、債務者が自由意志により任意で支払ったことが認められれば、それを合法とし、上限を破っても罰則規定はありません。
しかし近年、過払い金返還請求訴訟の件数が増えてきており、商工ローンや消費者金融からの借入れでは、みなし弁済の例外規定は当てはまらないことが多く、裁判で争えば貸金業者は負けてしまうことが多いようです。
リスケジューリング（リスケ）
略して「リスケ」と言います。
（金融機関が）債務者からの要請を受けて、借り換えや既存の返済計画を見直して、 月々の返済額を減額したり、元金据え置き期間を導入するなどして、債務返済の繰り延べを行うことです。

住宅金融支援機構（住構）では、3,150円または5,250円と低額の手数料で、住宅ローンの返済方法の変更・見直しができる可能性があります。 またこの他にも、一時的に月々の返済が困難になった方に対しての措置として、返済期間の延長や元金据え置き期間の設定などがありますので、住宅金融支援機構のホームページをご参照ください。

住宅ローンの返済が滞っている状態では、このリスケジューリングの相談には応じてくれません。 リスケの相談をするには、延滞する前に銀行へ行くことが必要です。 ローンの返済が困難になる前に、借り入れしている金融機関へ出向きましょう！ そして、今の状況・これからの見通しを詳しく説明してください。 返済期間が長くなり、結果として返済総額も増えることになってしまいますが、月々の返済額を減額することが出来る可能性はあります。
リースバック
不動産取引においては、所有していた不動産を売却した後も、購入した第三者から賃借し、引き続き使用することです。

自社ビルを保有している法人が、資産圧縮等のため自社ビルを売却して、その後もその物件を賃借して使用するケースなどです。 個人の自宅を売却してリースバックをする際にも使われますが、賃貸借契約を結んでも、住宅ローンを払えなかった方との契約のため、購入者にとってはリスクが大きいといえます。

住宅ローンが払えない、でも、引っ越ししたくない・家を手放したくない　といった方々のために、アンナコーポレーションが　“貴方に合った解決策” をご提案します。
【わ】
和解調書（わかいちょうしょ）
紛争を解決するために当事者が互いに話し合い、譲歩し合って合意に達することを「和解」といいます。
裁判所が関与してこの「和解」が行なわれることを「裁判上の和解」といいます。 この裁判上の和解がなされた場合に、その和解内容を記載した調書のことを「和解調書」 と呼び、確定判決と同一の効果を有し、和解内容を履行しない場合は、強制執行の対象になります。
【特設】
信頼できる任意売却業者を選ぶポイント！
“ 安心して頼める会社 ”を見抜くための アドバイス


☆相談員と直接 話しをしてみる。　【話し方や対応力で、実力・信頼性などを確認】

　(あなたの不安な事・希望を、全て具体的な対応策やその後の対策など説明してもらえるか確認してください)


☆相談員の実名・写真が掲載されている。　【信頼性を確認】


☆解決に至るまでのサポートを一貫して担当する相談員がいる。　　【秘密厳守と責任感】


☆「できること」「できないこと」具体的な見通しをアドバイスできる。　【ノウハウの確認】

　(複数からの借入や、税金滞納・差押等がある場合の解決には、相当なノウハウと実力が必要です)


☆ホームページ内の会社概要を確認。　【信頼性と規模】

　(会社の大小で判断できるものではありませんが、資本金や帝国データバンク評点で信頼性が確認できます)
　http://www.tdb.co.jp/info/hyoten.html


☆その会社が宅地建物取引業免許を有し、不動産業界団体に加盟していること。　【信頼性】


☆年間1,000件以上の任意売却相談を受けている実績があること。　　【実績の確認】


☆住宅金融支援機構や金融機関のことをよく知っていること。　【ノウハウの確認】

　任意売却の実績が多いほど、数多くの金融機関と交渉をした経験を持っています。
　 その分だけ金融機関のことを知っていて当然です。交渉相手のことを全く知らないで交渉をするより、知っていて交渉する
　 ほうが、有利に進められる可能性が高くなります。
　 あなたの債権者である住宅金融支援機構や銀行等と任意売却の交渉をしたことがあるか、聞いてみることをお勧めします。
住宅ローン問題の相談は弁護士？司法書士？　事例
もう自己破産をするしかないと思い、弁護士事務所へ相談に行きました。
ところが、自宅を所有していることもあり、何十万円もの報酬と費用が必要と。
そんなお金はないと言うと、まずは費用のかからない任意売却で自宅を売却することを勧められました。
任意売却は、弁護士事務所から紹介された不動産会社でお願いしたのですが、住宅ローンを借りている３社との交渉が
うまくできず、結局競売になってしまいました。

弁護士事務所等への相談は、まず費用（着手金等）が必要になります。
費用を払えるような方は、そのまま破産手続き等に着手していく事になりますが、
不動産の処理は自ら行わず、不動産会社へ任せてしまうことが殆どです。

弁護士事務所が依頼（紹介）する不動産会社は、任意売却の専門ではなく一般の不動産仲介会社の場合が多く、
債権者への交渉力が無い為　結果まとめることができず、競売になってしまうケースがあります。

不動産の処理（任意売却）に関しては

＊弁護士や司法書士は、不動産売買のプロではありません。

＊弁護士は、法律をもとに仕事をしますが、任意売却の交渉に法律は必要なく、
　あくまでも債権者との交渉力が成功の秘訣です。

＊任意売却での費用（あなたの持ち出す金額）は、基本的に必要ありません。
　しかし、弁護士事務所などへ相談してしまうと、払わなくても良い費用が発生します。

＊弁護士・司法書士は、法律家です。法律に抵触する可能性がある仕事は、決して行いませんし協力もしません。
　
債権者に紹介してもらった不動産会社で任意売却　事例
債権者に紹介してもらった不動産業者。
お金がないのに、“すぐに引越ししろ”と言われました。なんでも、販売をするの
に空き家のほうが売りやすいからとのこと。
引越しをする金銭的余裕がなかったこともあり、他の任意売却専門業者を自分で
探して相談をしてみると、すぐには引越しの必要はないと言ってくれたので、
その専門会社に任意売却を依頼しようと思いました。
“債権者に紹介してもらった不動産業者”に、他社にお願いすると言った途端、
「変更はできない」「変更は認められない」と言われ、大変な思いをしました。

債権者から紹介されるすべての業者が、経験豊富なわけではありません。
また、あなたにとって有利に解決してもらえるわけでもありません。

紹介された不動産業者の多くは、債権者側の立場で売却を進めることで、新たな
案件を依頼してもらえるよう考えるのです。

アドバイス！

１．債権者からの紹介を受けた業者と専任媒介契約を締結した後でも、業者変更は可能です。
　　（専任媒介契約は、相互の信頼関係のもと成立つものです）
２．債権者とのつながりが深い業者ですと、あなたの教えたくない情報まで知られてしまう可能性があります。
３．債権者から紹介されるすべての業者が、経験豊富なわけではなく、あなたの家の近隣の不動産会社になる場合が
　　殆どです。
　　その様な不動産会社の場合、売却する事だけを重点に仕事をしますので、あなたの事情や希望などを考慮してもらえず、
　　また、複数の債権者がいる場合や保証人等が絡む場合の対策が出来ず、最終的に競売になってしまうことがあります。



あなたの立場で、少しでも有利に解決してもらえる業者選びが 大切です。
任意売却後のサポート　事例
任意売却を無事に終え半年ほど経ったころ、債権者から書類が届きました。
どう対応していいのか不安だったので、相談しようと任意売却をやってもらった
業者に電話をしたら、一切応じてもらえませんでした。
必要なら弁護士を紹介すると言われたのですが、相談料を払える状況では
ありませんでした。
他の任意売却業者に相談をしてみましたが、任意売却の過程で債権者と
どのような交渉をしたのかがわからないと、相談に応じられないと言われ
断られてしまいました。
任意売却は、“売却＝終了”ではありません。

確認してください！

対応力のある任意売却専門会社なら“売却＝終了”とは考えておりません。
“任意売却＝残債務が残る”ことを配慮し、
任意売却後のサポートを重視しております。

不動産会社にとって、任意売却後は 無報酬 になります。

ゆえに
＊時間と労力をかけたくない。
＊アドバイスできる知識が無い。
＊弁護士などへの紹介料欲しさで、弁護士への相談を勧める。
等の理由で、親身になってもらえません。


あなたにとって、任意売却後のサポートは、必要不可欠です。
任意売却での引越費用に騙されるな！　事例
「引越代を５０万円もらえます」に魅かれ、任意売却をお願いしました。
しかし、
債権者との交渉が上手くいかず、結局 時間切れで競売となってしまいました。
目先の魅力的な言葉は危険です。
おいしいエサで釣り上げられ、最終的には条件の悪い形に追い込まれる可能性が
高いです。

考えてください！

通常、任意売却成立した場合、あなたから頂く報酬は、売却代金からの配分です。
任意売却での費用がかからないというのは、売却代金に含まれているということなのです。
ゆえに、あなたが用意しなければならない費用は必要無いが、
報酬はしっかり頂いている（費用はかかっている）ことを、まずは認識してください。

さらに、引越代ですが、
債権者が認めたとしても最大３０万円です。
住宅金融支援機構の場合は、破産手続きをした人など特別な事情が無ければ認めません。
では、どのように５０万円を捻出するのか？　方法は１つです。

売却価格を下げ、購入者から出費してもらう。

このやり方は、債権者にとって 詐欺的行為になる可能性があります。
また、
このような方法での購入者は、大抵 不動産関連会社です。
しかも、任意売却を依頼した会社と深い繋がりがある場合がほとんどです。

「引越代を５０万円もらえます」と断言するような会社は、
自社関連会社で安く購入し、再販で利益を得ることを目的にしておりますので、思惑通り価格が下がるまで時間をかけ、
結果下げることが出来ず時間切れで競売となってしまうケースがあります。

この仕事は、基本“成功報酬”です。報酬を得られるかどうかわからない状況で、
「引越代を５０万円もらえます」は、あり得ません。
任意売却は大手不動産会社が安心？　事例
誰もが知っている大手不動産会社に自宅売却の依頼をすることが、一番安心する
と思い売却の依頼をしました。しかし、任意売却のことを十分知らない担当者だったため、
売却価格は相場よりもはるかに高くなっていました。
「住宅ローンの残高＋諸費用」に応じた値付けをしていたのです。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
一般市場の相場価格　：　1,500万円
住宅ローンの残高　　：　2,200万円　（住宅ローン支払期間　残り２５年）
売却 設定価格 　　　：　2,280万円
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
当然、専任媒介契約締結後３ヶ月間、何も話はありませんでした。
その間、住宅ローンは無理してでも払ってくださいと言われ、自己資金を切り崩
しながら頑張って払い続けました。
自己資金も底をつき、もうこれから先　住宅ローンを支払えなくなりそうな
そんな時、任意売却のことをたまたま知り、アンナコーポレーションに相談し、
任意売却での解決方法をアドバイスいただき、
思ってもいなかった解決策で処理することが出来ました。
自宅売却　（任意売却）　は、“大手だから安心”ではありません。

≪ご相談を受け、解決にあたって重視したポイント≫
　＊この先、住宅ローンが払えない。
　＊できれば、住み続けたい。マイホームを手放したくない。
　＊任意売却後の残債が700万円以上になる。

≪この3つの事を重視し、任意売却相談室がご提案したこと≫
　＊兄弟・姉妹・親族の中で購入してもらえる協力者を見つけ、任意売却での親族間売買。
　＊親族間売買ができない場合、「買戻し」を考慮した「リースバック」を検討する。

≪ 結果 ≫
　＊債権者に対して、1,300万円にて売却の応諾を取り付け、親族が購入。
　＊親族に家賃を支払うことで、住み続けることができることになった。
　＊任意売却後の残債については、債権者との十分な話し合いの末、月々１万円での返済
　　で応諾していただきました。
任意売却 相談窓口でのトラブル
１． まず先に名前と住所を聞かれ、教えなければ相談できないと言われた。
→　自宅を特定し追客を目的としておりますので、しつこい営業など注意が必要です。

２． 電話でのアドバイスを期待していたが、面談でのアドバイスを迫られた。
→　任意売却のノウハウが無く、面談時必要以上に心配をさせ、その場で契約させられる
可能性があります。

３． 「家族には秘密で相談」を希望したが、数日後 相談員からの電話で知られてしまった。
→　任意売却をしなければならない方々の心境を理解できない相談員がいる会社は、任意
売却の専門会社とは言えないので、対応力も疑ってください。

４． 自宅での面談の際、周辺への配慮をしてもらえず、近隣の方に知られた。
→　任意売却をしなければならない方々の心境を理解できない相談員がいる会社は、任意
売却の専門会社とは言えないので、対応力も疑ってください。

５． 詳細な事情を説明していないにもかかわらず、何の根拠もなく
「大丈夫です」「引越費用○○円捻出します」「任意売却後の残債は心配ありません」
と、断言された。
→　任意売却を十分理解していない会社です。
また、このような会社は、自社グループ等で安く購入できるように仕向け、自社利益
を優先する会社ですので、十分注意してください。

６． 相談員との会話の中で、所々「人を見下すような言い方をされ」傷ついた。
→　このような相談員は、まず社会人としての対応力や相手に対しての気遣いが出来ておりません。
この会社の社員教育レベルも同等と考えていいでしょう。
失敗しない任意売却
任意売却は、
限られた時間の中で　どれだけあなたにとって有利に解決できるかが、最も重要です。

今あなたが任意売却を決断し、早めに行動をしていくということは、解決に向けての判断として大事なことです。
しかし、更に重要なことは“任意売却をどの不動産会社に依頼すべきかを判断すること”です。
最近、インターネット上では多数の不動産会社が任意売却のホームページを作成し、一見 見分けが出来ないほどです。
中には、任意売却を単なる不動産売却としか考えていない会社や、自社の利益を優先して売却させる会社などもあると聞いております。
更には、自作自演で口コミサイトなどを作り他社を誹謗中傷する記事などを掲載したり・・・
困ったものです。

藁にもすがる思いで助けを願う方々にとって、このような数多い情報の中から
“安心して頼める会社”を選択することは容易なことではありませんが、
あなたにとってこれから先の人生をも左右しかねない問題ですから、しっかりと不動産会社を選択してください。
任意売却とはどういうもの？
住宅ローンが支払えなくなり延滞が長く続いていると、住宅金融支援機構や金融機関から
「このままだと競売の手続き【法的手段による手続き】をします。」という内容の書面（催告書や督促状等）が届きます。
そのまま時間だけが経過してしまうと競売にかけられ、相場価格の半値近く、最悪それ以下で売却されてしまうことがあります。

競売で売却される金額で、住宅ローンの完済は出来ないことが多く、返済しきれなかった債務は残ってしまいます。
そうなると、自宅は取り上げられたうえ、多くの債務が残ってしまうという 最悪の状況に陥ってしまいます。

任意売却とは、住宅金融支援機構や金融機関（住宅ローン借入先）に対して、自分の意志のもと　自宅 不動産（土地・建物）を、一般市場価格（相場）にて売却させてもらうことを言います。

ただし、債権者（住宅金融支援機構や住宅ローン借入先の金融機関）の合意が必要不可欠となります。
また、
住宅ローン借入先が１社のみでなく、税金滞納や他の借入などによる【差押】【抵当権設定】などがある場合は、
全ての関係者に合意をしていただく必要があります。

任意売却での解決には、相当なノウハウのもと 交渉していく対応力 が要求されます。
マイホームを競売にかけられないために
住宅ローンの滞納問題を解決する 最も賢い方法
それが任意売却。

任意売却は、あなたにとって どれだけ有利に解決できるかが
最も重要です。

多くの不動産会社は、報酬欲しさに 売却だけを重視して対応するため
債権者との事前交渉やあなたの事情を考慮してもらえず
最悪のケース、競売になってしまうことも・・・

任意売却は、
専門業者で 確かな実績と対応力のある会社 を選びましょう。
PAGETOP