神戸市西区・明石市の任意売却。持ち出し費用は一切ありません。

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• こんなときどうする？

住宅ローンの支払いを滞納

相談するのに“早すぎる”はありません。

「滞納したけれどまだ書面が届いていないから・・・」「来月には払えるから・・・」そんな考えの方も多いのではないでしょうか。
しかし任意売却等の対応を選択できる期間は限られています。
今後の支払いに不安がある、払えない状況が想定される方も、まずは私たちにご相談ください。

≪ 住宅ローン延滞・滞納後の流れ・任意売却の手続き(申請) ≫

• 住宅ローンなどの支払いが困難になり、
  住宅ローンの延滞･滞納が始まります。
• 
• 延滞･滞納１ヶ月目から、
  支払い通知・督促状や催告書が送られてきます。
• 

• 住宅ローン延滞･滞納３ヶ月から６ヶ月で、期限の利益喪失
  （最終的に、催告書として送られてくる書面に記載）となります。

  銀行など金融機関では、一般的に３ヶ月から６ヶ月の期間住宅ローンの延滞･滞納が続くと、強制的に資金を回収するため、競売や任意売却という不動産の売却手続きを行います。
  競売は、貴方の事情にかかわらず法的手続きに従い強制執行されますので、近隣周辺にも競売の事実がわかり、ご家族みなさんに精神的苦痛が生じます。
  任意売却は、貴方の意思（自ら売却する事）を確認し銀行側との合意の上、一般市場で売却を進めますので、近隣の方へあなたの事情がわかることもなく、一般的な引っ越しを装う事ができ、引越時期や、その他あなたの事情を考慮し、いろいろな面で相談が可能です。
  この状況になりますと、住宅ローン融資の金銭消費貸借契約違反となり、銀行とのローン支払契約における、月々での分割支払いの権利を失うことになります（期限の利益の喪失）。
  同時に、融資をした金融機関は、債権者（住宅金融支援機構や金融機関の保証会社）に、残債務の一括返済請求を申請し、あなたに代わり全額返済を受けます。この行為を代位弁済といいます。
  任意売却の手続きは、このタイミングで債権者に申請し、合意を得ることで任意売却ができるようになります。
  売却価格は、一般的には市場相場の価格になりますが、最終的には債権者が判断します。

住宅ローン・税金等の延滞・滞納の可能性や今後の支払いに不安がある状況でのご相談は、対処する選択方法も複数ご提案でき、あなたにとってとてもメリットが生まれます。
この状況でご相談いただければ、不利な条件で家を手放すこともありませんし、その後も自宅に住み続けられる可能性が大いにあります。
リストラ、離婚等様々な理由で住宅ローン・税金等を延滞・滞納してしまったら、迷わず私達にご相談ください。

督促状が届いたら

落ち着いて状況を把握、そしてご相談ください。

口座への入金を忘れていませんか？
または、支払いができなくなった…等の理由で引き落としができていなかったため、催促状が届いている場合もあります。
その他離婚後の場合、以前のパートナーによる支払いが滞っている場合も考えられます。
まずは状況を確認しましょう！そのうえで私たちにご相談ください
延滞初期のお知らせの文面は丁寧で差し障りのない内容なのですが、住宅ローンの延滞･滞納が続くと文面が次第に厳しい内容になり、文書のタイトルが「督促状」や「催告書」という具合に変わります。
「督促状」や「催告書」を受け取ってなお住宅ローンの延滞･滞納が続くと、住宅ローン融資の金銭消費賃借契約違反となり、月々での分割支払いの権利を失い(期限の利益の喪失)、債権者(保証会社等)が融資した金融機関(銀行等)に全額返済(代位弁済)し、一気に競売まで進んでしまいます。
しかし、まだ「任意売却」で競売を回避することは十分可能です。
この「督促状」や「催告書」が届いた段階でご相談いただければ、打てる手立てはたくさんあります！
病気の治療と同じく、住宅ローン問題でも対応が早ければ早いほど効果的です！ 一人で悩まず、勇気をもってご相談ください！！

≪ 督促状が届いたら ≫

滞納１～３ヶ月目から、督促状や催告書が送られてきます。

銀行（保証会社あるいはサービサーと呼ばれる債権回収会社等）から、支払いのお伺いがあります。
住宅ローンの支払いが遅延すると、住宅ローン借入銀行から電話連絡などが入り、今後の支払いについての話し合いを勧められます。
この時点で、可能であれば“支払期間延長・月々の返済額減額のためのリスケジューリングの交渉”を試みてください。
さらに住宅ローン借入銀行からの 催告書・督促状 及び連絡を放置し、３～６回住宅ローンの延滞･滞納が続くと、最終通告書・期限の利益の喪失予告や最終的な催告書が届くことになります。

住宅ローン滞納３～６ヶ月で、期限の利益喪失（最終的に、催告書として送られてくる書面に記載）となります。

銀行など金融機関では、一般的に３～６ヶ月の期間住宅ローンの滞納が続くと、強制的に資金を回収するため、競売や任意売却という不動産の売却手続きを行います。
競売は、貴方の事情にかかわらず法的手続きに従い強制執行されますので、 近隣周辺にも競売の事実がわかり、ご家族みなさんに精神的苦痛が生じます。 任意売却は、貴方の意思（自ら売却すること）を確認し銀行側との合意の上、一般市場で売却を進めますので、近隣の方へあなたの事情がわかることもなく、一般的な引っ越しを装うことができ、引越時期や、その他あなたの事情を考慮し、いろいろな面で相談が可能です。
この状況になりますと、住宅ローン融資の金銭消費貸借契約違反となり、銀行とのローン支払契約における、月々での分割支払いの権利を失うことになります（期限の利益損失）。
同時に、融資をした金融機関は、債権者（住宅金融支援機構や金融機関の保証会社）に、残債務の一括返済請求を申請し、あなたに代わり全額返済を受けます。この行為を代位弁済といいます。
任意売却の手続きは、このタイミングで債権者に申請し、合意を得ることで任意売却ができるようになります。
売却価格は、一般的には市場相場の価格になりますが、最終的には債権者が判断します。

まだまだ私たちには対応できる範囲ですが、前述の通り状況は深刻です。
落ち着いて私たちにご相談ください。
「督促状」を受け取ってなお住宅ローンの延滞･滞納が続けば、確実に競売手続きに進み、マイホームの権利を失うことにつながります。
もちろん支払えない状況はすぐに解決できるものではありません、少しでもあなたのお家とその後の生活のためになる方法を私たちがご案内いたします。
リストラ、離婚等様々な理由で住宅ローンを延滞・滞納してしまったら、迷わず私達にご相談ください。

催促状が届いたら

悩んでいる暇はありません。交渉と手続きを私たちにお任せください。

催告書も、一見すると督促状と同じような内容が書かれていますが、催告書は法的手続（最終的には競売）へ移行するための前提となる書類で、その文面も督促状より厳しくなっています。
見落としがちですが、この機を逃すとあなたの意思に関わらず競売の手続きが進んでしまいます。
期限の利益が喪失されると銀行は、保証委託契約（あなたへの住宅ローン融資に対する保証）を結んでいる保証会社（不動産に抵当権を設定している会社）に対して、融資残高の全額および利息・遅延損害金の合計を請求します。
この請求により、保証会社があなたに代わり一括返済することを、代位弁済といいます。
代位弁済された後、保証会社から一括返済した全額の請求が、催告書・代位弁済の通知書で届きます。その文面には、"一括返済できない場合には、法定手続きにより請求（競売手続き）される"趣旨が書かれております。 この段階が、あなたにとって“競売を回避する最後のチャンス”となります。 "少しでも残る債務（残債務）を減らし、少しでも多く返済するために、一般市場相場での売却（任意売却）を希望する旨を保証会社（債権者）に伝える必要がございます。
今すぐ、に迷わず相談ください。

≪ 催告書が届いたら ≫

住宅ローン滞納３～６ヶ月で、
期限の利益喪失（最終的に、催告書として送られてくる書面に記載）となります。

３～６ヶ月の期間住宅ローンの延滞・滞納が続くと、金融機関は資金を回収するため強制的に競売や任意売却という不動産の売却手続きを行います。
競売は法的手続きに則り強制的に執行され、更に近隣に債務事情が知られてしまいます。
一方任意売却は、債務者が自ら売却する意志を示すことで銀行側との合意の元、一般市場で売却を進めます。そのため、プライバシーは守られ、近隣の方へ債務の事情を知られることなく、引越すことができます。
また、引越し時期やその他の事情が考慮でき、いろいろな面で相談に応じていただくことが可能です。
この段階になると、住宅ローン融資の「金銭消費貸借契約違反」となり、月々の分割支払いの権利を失うことになります（期限の利益の喪失）。
同時に、融資先の金融機関は債権者（住宅金融支援機構や金融機関の保証会社）に残債務の一括返済請求を申請し、債務者の代わりに全額返済することになります。（代位弁済）
このタイミングで債権者から合意を得ることで、任意売却が可能になります。
最終的な売却価格は、債権者が判断することになります。金融機関によりますが、今までの返済ペースに戻すことは難しいでしょう。催告書が届き、競売にかけられる前に私たちにご相談ください。
「競売」にかけられた不動産は、強制的に第三者の所有となり、すべてを裁判所に一任することとなります。そのため、ご家族にかかる精神的負担は大きくなり、結果的に“人生の再スタート”は難しくなると思われます。
一方「任意売却」には、債務者の残債務が減り、債権者の残債務の回収率が高まるため、債務者と債権者双方にとってメリットがあります。
この他、引越し費用の確保や差押え分の税金、マンション管理費・修繕積立金等が清算できる可能性が高い等、様々なメリットも考えられます。
債務者が債権回収に積極的に協力したことに加え、競売手続きの費用負担がなくなるので、残債務の支払いについて考慮してもらえる可能性は十分あるでしょう。

このタイミングを逃してしまうと、債権者は、やむを得ず法的手段として競売での手続きによる資金回収を行います。 競売の場合、落札されるまでの期間として競売手続きから３ヶ月以上かかり、落札価格も一般市場相場価格の６～７割程度になる事が多いです。 そのため 債権者は、時間と資金回収率を考え、できれば競売を回避して一般市場の相場価格にてなるべく早く売却したいと考えている 場合がほとんどです。 しかし、銀行側から“任意売却”の案内をしてもらえるケースは少なく、気が付けば“競売”になっていたということになりかねません。 リストラ、離婚等様々な理由で住宅ローンを延滞･滞納してしまったら、迷わず私達にご相談ください。