Q1住宅ローンが残っている家を任意売却できますか？
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- 可能です。
- もし、売却価格を上回るローンが残っていた場合は、差額を現金で用意しなければならないことになります。
また、実際問題として売却するための諸費用（仲介手数料・登記費用や印紙代等）も必要となるので、 差額に加えて数十万から、売却価格によっては１００万円以上の費用を余分に用意しなければなりません。
とはいえ、住宅ローンの支払いに苦慮されご自宅の売却を考えている方にとって、差額や諸費用を現金で用意するのは困難です。 そこで、「経済的に支払が難しくなった方の救済手段」として任意売却という売却方法があります。
任意売却は「債務者と債権者の合意のもと一般市場で売却する」方法で、住宅ローンが残っていても、差額や諸費用を現金にて用意できなくても、ご自宅の不動産を売却することが可能です。
Q2任意売却後も、今の家に住み続けたいのですが…
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- 任意売却後、住み続ける事は可能です。しかし、任意売却はあくまで不動産売却ですので、購入者より賃貸として借りる事になります。
- 住宅ローンの返済が困難な方へのご提案
住宅ローンを返済していくことはできないが、事情があってどうしても「引越しできない・したくない」という方も大勢おられます。その様な方へのご提案として『リースバック』及び『買戻し』という方法があります。
リースバックとは、第三者（投資家の方等）に一旦売却したご自宅に賃借人（賃貸）として住み続ける方法です。 賃貸借契約を結ぶ事になりますので、安定した一定の収入がある事が条件となります。家賃は周辺の相場を基準に貸主との話し合いで決めます。
「将来的に収入が回復したら取り戻したい（再購入したい）」という方は、事前に買戻し特約の書類を交わしておくことも可能です。一般的に買戻し期間は２年以内となります。
収入減が原因で住宅ローンの返済に行き詰った方でも、現在のご自宅に住み続けることが可能なのです。
但し、すべての物件がこのような条件でリースバックできる訳ではありません。
重要なポイントは、任意売却での購入価格となります。 この購入価格により投資家が利回り計算をして家賃を決めることになるためです。 ですから、現在のローン支払額と家賃とにほとんど差が出ない場合や、逆に今までの支払額を上回ることにもなりかねませんので、売却前の対策が重要になります
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また、物件の状況や売却価格によっては買主（第三者）が見つけられない場合もあります。 親族や親友あるいは第三者にご自宅を買い取ってもらい、その方に家賃を支払い続けながらある一定期間後に“買い戻すための不動産売買（再購入）”をするものです。
買い取りは、現金でもローンでも可能です。お子さまの学校の問題、ご高齢の方がいて引越しが困難等の事情のある方にお勧めです。 通常、買い戻すまでの間は相場程度の家賃を支払っていき、収入回復の目処が立ったら改めて買い戻します。ただし、具体的な条件については当事者間でよく相談して調整することが重要です。
・基本的なスケジュール
買い戻し人を探す
親族や親友等、信用できる方で、ご自宅を買ってくれる人を探します。
債権者との交渉
債権者との交渉においては、全額返済にて買ってもらうか、任意売却にて購入してもらうかにより異なってきます。 すべての作業は、アンナコーポレーションにて近隣の相場や債権額、競売の進行状況等を考慮しながら進めていきますのでご安心ください。
売買契約締結
売買契約を交わし、融資の取り組みや最終的な債権者との交渉にあたります。同時に売却後住み続けるための家賃や買戻し期間などの話し合いも進めていきます。
新名義人の住宅ローン審査
融資（住宅ローン）を利用する場合、買主の個人審査が必要です。現金で購入の場合、審査は必要ありません。 親子間売買での融資利用は基本的に利用できませんが、アンナコーポレーションの経験とノウハウで対応策を講じますので諦めないで下さい。
決済所有者移転の手続きを行います。競売・差押えの取り下げと、抵当権の抹消手続きも同時に行い、第三者に所有権が移転することになります。
Q3住宅ローンの連帯保証人に迷惑がかかりますか？
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- 住宅ローンのみの借入においては、自己破産をする必要はございません。
しかし、連帯債務者や連帯保証人への迷惑は避けることはできません。
- 考えなければならないことは、少しでも迷惑をかけないですむ方法を実行することです。例えば、“迷惑”の考えられる事項として下記の様な事があります。
連帯債務者の奥様に対して
支払いの請求
口座のロック（入金はできても出金ができない状態）
任意売却後に残債務がある場合、給与の差押・口座の差押や不動産への差し押さえ
連帯保証人のお父様に対して
支払いの請求
任意売却後に残債務がある場合、給与の差押・口座の差押や不動産への差し押さえ、特に注意しなければならないことは、連帯債務者・連帯保証人が別の不動産を所有している場合です。 債権者は残った住宅ローンの債務を回収するため、あらゆる手段を使ってきます。 債権者が提示する金額を支払い続けることが可能なら良いのですが、殆どの方は生活費を捻出することで精一杯な状況です。 そうなると、目をつけられるのが連帯債務者・連帯保証人が所有する“不動産”です。 場合によっては、この不動産まで売却を迫られることになります。 そうならない為には、住宅ローが払えなくなる前に、アンナコーポレーションにご相談ください。 貴方に合った解決策をご提案致します。
【補足説明】
債務者（本人）が債務整理をしても保証人は、その責任は逃れることはできません。 また、連帯保証人がいる状況で自己破産すると債務者本人は返済を免れるものの、その後は保証人に返済要求/督促が届く事になります。 そのため、債務整理をする場合必ず保証人に状況を説明して、その保証人を含めた債務整理を考える必要があります。 場合によっては保証人も債務整理をする必要があるかもしれません。 何よりも保証人に対して誠意を持って全てをきちんと説明するということが大切であり、そうする義務が債務者にはあります。 もし仮に夫婦間だった場合、一般的には債権者は離婚を理由に連帯債務の責任を外すことを了承してくれません。 どうしてもというのであれば、他の金融機関から借り換えをするしかありません。 但し、借換えローンは新規ローンとなるので担保価値や主たる債務者の属性(年収その他の審査基準)を満たすことが必要となります。 また、金融機関に支払う手数料の他に登記の費用・登記の変更が必要になります。 親族からの資金援助での対応の場合ですと贈与税や譲渡所得税等の税金面の問題もクリアしなければなりません。
Q4任意売却後、残った住宅ローン（残債）はどうなるの？
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- 任意売却をしても債務（借金）が残る場合、残った住宅ローンは当然返済しなければなりません。
しかし、これまで通りに支払っていくのではなく「小額ずつ、無理のない範囲で」返していくことができます。
また、任意売却時に残債務を減額してもらえる場合もあります。
- 任意売却を「ローンを残したまま売る方法」と思われている方もいるようですが、厳密には違います。
任意売却時の住宅ローンは「代位弁済」と言って、保証会社が債務者（ローンを借りている貴方）に代わって金融機関に全額を支払います。
そして債務者は、「代位弁済」分の金額を保証会社に一括返済しなければならなくなります
。この時点での交渉窓口（債権者）は保証会社あるいは回収業務の委託を受けた債権回収会社（サービサー）になります。
通常の不動産売買においては、ご自宅の売却代金から住宅ローン残金を返済できますが、 任意売却の場合は、一般的にご自宅の売却価格よりローン残高の方が多い（「ローン残高＞売却価格」オーバーローン状態）ので、家を売っても全額返済することはできません。
残債は速やかに支払わなければならないものですが、現実問題として、これをすんなり払える方は殆どいないでしょう。 この事は債権者も理解しているので、強硬に取り立てるのではなく「返せる範囲で返してもらおう」という回収方針になります。
強引に取り立てようにも、お金のない人からは取り立てられません。 かと言って、まったく回収できないのでは困るので、月に１万円ずつ、２万円ずつ等、「話し合いの上で現実的に支払っていける範囲で無理なく支払っていく」という約束に落ち着くことになります。
この時、支払い条件等についての債権者との契約事は無く支払い条件の見直しなども話し合いにて柔軟に応じてもらえる場合が多いようです。とは言え、返済を続けていく誠意はきちんと示す必要があります。
任意売却後、数年先には住宅ローンの残債務における債権が債権回収会社（サービサー）に譲渡されてしまう場合があります。 そうなりますと、例えば、「本当は500万円の残債がありますが、100万円に債務を圧縮しましょう」というような提案がもらえることもあります。
もちろん、債権者は少しでも多くの額を回収したいと考えてはいるのですが、一方でいつ完済してもらえるかわからない債権をいつまでも追いかけられないという事情もあります。 このため、債務者の生活状況や資産を考慮した上で、現実的に返済可能な金額で折り合いをつける方が良いと判断する場合があるのです。
債務者にとってはありがたいですが、すべての債権者が応じてくれるとは限りません。 方針を決定するのはあくまで債権者なので、必ずしも思い通りになるわけではありません。
債権譲渡された債権額（住宅ローンの残債額）は、あくまで債券の額面金額であり実際には額面金額の３％～５％程度の価格で売却（債権譲渡）されている場合が多いようです。
様々な理由でわずかな支払いも厳しい場合、自己破産を考慮する必要がありますが、自己破産は借金が消える代わりに相応のデメリットもあります。 お借り入れが住宅ローンのみの方には基本的にお勧めしません。
住宅ローン以外のお借り入れの有無、ご家族の状況等、債務の状況に合わせて、アンナコーポレーションがアドバイスします。
また、ご希望により弁護士との面談のご予約も承ります。「借金をおまけしましょう」ということです。
Q5任意売却と競売、メリットが多いのはどちら？
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- 今までもご説明した通り、任意売却のほうが、断然有利になります。
- 競売 相場の約６０～７０％程度の価格で落札されます。
これは競売物件が普通の物件と違って、
「引渡しされるまで内部を見ることができない」
「不法占有者がいる等、立退きをめぐってトラブルになる可能性がある」
「購入者にあたっては、銀行の住宅ローンが使えない」
等の落札者（買う人）にとってのリスクがあるためです。
任意売却の場合 買いたい人は、仲介業務をしている不動産会社から説明を受けたり内覧をしたりと、普通の物件とほぼ同じ条件で買うことができます。
もちろん住宅ローンも利用できます。 そのため、競売のように極端に安い価格で売り出す必要はありません。但し、早期に売却するためには、相場より少し安く売り出す必要があります。
Q6任意売却をお願いしたら、すぐに引越しをしなければいけないのですか？
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- 購入者が見つかり、債権者との合意が取れるまで引越先を見つける必要はありません。
- 早くても引越時期までには数カ月はかかります。
その間に引越費用等、新たな生活の為の資金作りを心がけてください。
もちろん、アンナコーポレーションでは、引っ越しにかかる費用や新たな生活をスタートするための費用など、あらゆる対策を施して少しでも有利になるような売却方法をご提案していきます。
引越費用が無いから任意売却ができないということはありません。
Q7任意売却の相談や売却にかかる費用はいくらですか？
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- ご相談は無料です。任意売却にかかる仲介手数料をはじめとする諸費用は全て、売却価格に含まれますので持ち出し費用は不要です。
- 任意売却にかかる費用は、売却代金にて配分します。
例【任意売却での売却価格 1,000万円 の場合】
1 第一順位の債権者（住宅金融支援機構）への配分 ： 9,290,000円
2 第二順位の債権者（保証会社）への配分 ： 300,000円
3 当社(アンナコーポレーション)【不動産仲介手数料】への配分 ： 378,000円
4 司法書士【抹消登記費用】への配分 ： 32,000円
このように、一般的な任意売却の場合では自己負担金は必要ないのです。 但し、下記の様な状況においては十分な注意が必要になりますので、 経験や実績のある専門性の高い業務を得意とした、アンナコーポレーションにお任せください。
Q8銀行から督促状や催告書が来たらどうなるの？
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- 住宅ローンの延滞が続くと競売による強制売却となり、ご自宅を失う事になります。
また、強制退去を迫られたり、ご近所に競売になったことが知られ家族全員が精神的苦痛を伴う事になります。
- 「支払通知」「督促状」の段階なら、これまでの延滞分を支払うことで解決できます。
しかし、銀行から「催告書」と書かれた書類が届くと、住宅ローン融資の金銭消費貸借契約違反となり、月々での分割支払いの権利を失ってしまいます。
これを『期限の利益の喪失』といいます。 このような場合、売却したくても住宅ローン残高以上で売却できない事が多く、結果そのまま放置してしまうことになってしまいがちです。
売却もできない、ローン返済もできないでは、何の解決にもなりません。 まずは任意売却での売却手続きをしていきましょう。 任意売却での売却は、住宅ローンを完済できない状況でも債権者との交渉により可能になります。
また、残る住宅ローンについて債権者(金融機関)と返済方法の話し合いができます。 その話合いの中で、現在の収支状況等を説明し任意売却後の返済額を支払い可能な金額で債権者に同意をしていただく事が可能となります。
更に任意売却にはメリットがあります。 もし、“手放したくない”“このまま住み続けたい”なら、任意売却を申請して、【親子間売買】【親族間売買】【買戻し】あるいは【リースバック】という解決方法を選ぶことが出来ます。
また、“手放してもいいけど”手元に費用（引越費用等）を確保したい場合において、 競売では殆ど無理ですが、任意売却なら費用捻出できる可能性があります。
更には、滞納している税金やマンション等での管理費・修繕積立金の延滞費用の捻出も できる可能性があります。
これらの費用捻出や親子間売買などの特殊な方法は、非常に難しい交渉事や書類作成の ノウハウが必要になりますので、アンナコーポレーションに是非お任せください。
Q9期限の利益の喪失とは？ 今後どうなるの？
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- 住宅ローンの残高を一括返済できなければ「競売」での強制売却になるという事です。
- 期限の利益とは、民法136条にある「期限の到来までは債務の履行をしなくてもよい」という債務者の利益のことです。
一方、期限の利益の喪失とは「債務者の期限の利益を喪失させることによって期限の到来前であっても、債務の履行を請求できるようになる」ということです。
では実際、期限の利益を喪失すると、どうなるのでしょうか。
通常、住宅ローンの支払いは事前に取り決めた期限が来るまで返済をする必要はなく、それまでの間は毎月定まった金額の支払いをしていれば、何の問題も生じません。 これが債務者にとって非常に有利な「期限の利益」なのです。
しかし、債務者がローンの支払いを滞ったり破産したりすると、融資した債権者は残っている住宅ローンを回収できなくなる可能性が出てきます。 その為に、「債務者の期限の利益を喪失させ一括で残り全部のお金を支払わせる」内容の文言が、住宅ローンを借りる際に締結した契約書（金銭消費貸借契約）に記されています。
結果、期限の利益を喪失したら、 「代位弁済します」 「全額一括で支払ってください」 「法的手続き（競売の手続き）をします」という状況になります。
【期限の利益喪失後の対応策】 ・残る住宅ローン全額を用意して返済をする。 ・任意売却でその不動産を処分して支払う。 ・そのまま放置して競売での強制退去を待つ。
この中でベストな選択は『任意売却でその不動産を処分して支払う』になります。 期限の利益喪失後、「住宅ローンの延滞や税金等の滞納した分とそれに伴う遅延損害金をまとめて払えば、今まで通りの支払い条件になりますか？」という質問をいただくことがあります。
しかし、延滞分＋遅延損害金を支払っただけでは、今まで通りの支払い条件に戻すことはできません。 期限の利益という分割支払いの条件を一度失ってしまったら、元には戻せないのです。
